案情簡介：擅自高價轉賣購房合同，是否屬于欺詐行為

B公司稱：1993年3月呂某將代其兄呂一預購的由A公司開發(fā)建設的坐落于貴陽市合群路的商品營業(yè)房，建筑面積130．33平方米，以總價364924元轉賣給B公司，B公司共交購房款303043元，經(jīng)A公司房產(chǎn)部、呂某及B公司三方同意將原合同中購房方呂某的名字變更為唐某(息烽糧油公司購房代表)，A公司房產(chǎn)部在更改過的合同上蓋章，B公司于同年5月13日向A公司直接交納尾款92681元。呂某在代理權限內(nèi)將房屋轉賣給B公司的行為是有效的，為保護B公司的合法權益向法院起訴，請求判令：B公司與被告轉賣預購商品房合同有效；第三人呂某將B公司購買的貴陽市合群路華興新村營業(yè)用房交還B公司；或判令A公司賠償B公司同等地段、同等面積的營業(yè)用房。

法院判決：應當認定合同無效

1991年3月13日，第三人呂某與A公司簽訂一份預購A公司開發(fā)建設的貴陽市合群路華興新村八棟八單元底房(1)—(3)號營業(yè)用房的合同。該合同經(jīng)公證后，第三人呂某委托其堂兄呂一代理合同履行事宜，并將購買該房的全部價款195495元分期由新加坡寄給呂某。呂某共付給A公司人民幣 102814元。1993年3月B公司息烽縣糧油食品公司通過他人介紹以唐中華個人名義向呂某購買此房，雙方約定房價款總計364924元，加上公證費400元，共計365324元。呂某、唐中華又經(jīng)A公司房產(chǎn)部同意，將原合同呂某的名字劃掉，改為唐中華，A公司加蓋公章。B公司息烽縣糧油食品公司交給呂某購房款102814元，呂某將交款人呂某的交款收據(jù)以及更改過的購房合同交給B公司。1993年4月9日，B公司又交給呂某 165000元。同年5月13日，B公司向A公司交付購房款92681元，A公司仍以交款人呂某開出收據(jù)。1993年11月，第三人呂某以A公司不履行合同為由向法院起訴，經(jīng)本院一審，貴州省高級人民法院二審，判決A公司與呂某簽訂的購房合同有效，A公司已將房屋交付呂某。法院根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第八十四條和《中華人民共和國民法通則》第五十八條、第六十一條、第一百三十四條第一款第(四)項之規(guī)定，作出如下判決：駁回B公司貴州省息烽縣糧油食品經(jīng)營公司要求呂某退出房屋以及由中國華興貴州實業(yè)發(fā)展公司另行安排房屋的請求。被告中國華興貴州實業(yè)發(fā)展公司在判決生效后5日內(nèi)退還B公司貴州省息烽縣糧油食品經(jīng)營公司購房款92681元，并按銀行同期貸款利率計算予以賠償。呂某在判決生效后5日內(nèi)退還B公司貴州省息烽縣糧油食品經(jīng)營公司購房款及公證費共計267814元，并按銀行同期貸款利率計算予以賠償。

律師說法：如何認定轉讓房屋的效力

第三人呂某系新加坡籍華人，B公司息烽縣糧油食品經(jīng)營公司和A公司、呂某均系中華人民共和國的法人、公民，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百四十四條和《關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百八十六條的規(guī)定，涉外商品房預購合同糾紛案件適用我國法律。呂某擅自高價轉賣購房合同屬欺詐行為，為此引起的民事責任依法應由呂某負擔。呂某在代理呂一履行購房合同中，未征得呂某的同意，擅自將已公證生效的合同文本變造后以高價轉賣給B公司謀取利益，該行為屬欺詐行為。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條的規(guī)定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的民事行為無效。因此，呂某轉讓預購商品房合同應為無效。轉讓合同無效，A公司作為轉讓合同一方當事人應承擔部分民事責任。A公司在庭審中稱其同意呂某轉讓合同時要求轉買賣雙方對轉買賣合同重新進行公證，但A公司在未見公正書的情況下即在轉讓合同上蓋章，應承擔民事責任。B公司要求第三人呂某交還無效合同所涉房屋，以及要求A公司另行安排同等地段、同等面積商品營業(yè)房的請求不予支持。因為轉讓合同與原合同指的標的同一，原合同已經(jīng)法院終審判決有效并已履行完畢，而轉讓合同系無效合同。

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