案情簡(jiǎn)介：擅自高價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)購(gòu)房合同，是否屬于欺詐行為

B公司稱(chēng)：1993年3月呂某將代其兄呂一預(yù)購(gòu)的由A公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的坐落于貴陽(yáng)市合群路的商品營(yíng)業(yè)房，建筑面積130．33平方米，以總價(jià)364924元轉(zhuǎn)賣(mài)給B公司，B公司共交購(gòu)房款303043元，經(jīng)A公司房產(chǎn)部、呂某及B公司三方同意將原合同中購(gòu)房方呂某的名字變更為唐某(息烽糧油公司購(gòu)房代表)，A公司房產(chǎn)部在更改過(guò)的合同上蓋章，B公司于同年5月13日向A公司直接交納尾款92681元。呂某在代理權(quán)限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給B公司的行為是有效的，為保護(hù)B公司的合法權(quán)益向法院起訴，請(qǐng)求判令：B公司與被告轉(zhuǎn)賣(mài)預(yù)購(gòu)商品房合同有效；第三人呂某將B公司購(gòu)買(mǎi)的貴陽(yáng)市合群路華興新村營(yíng)業(yè)用房交還B公司；或判令A(yù)公司賠償B公司同等地段、同等面積的營(yíng)業(yè)用房。

法院判決：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效

1991年3月13日，第三人呂某與A公司簽訂一份預(yù)購(gòu)A公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的貴陽(yáng)市合群路華興新村八棟八單元底房(1)—(3)號(hào)營(yíng)業(yè)用房的合同。該合同經(jīng)公證后，第三人呂某委托其堂兄呂一代理合同履行事宜，并將購(gòu)買(mǎi)該房的全部?jī)r(jià)款195495元分期由新加坡寄給呂某。呂某共付給A公司人民幣 102814元。1993年3月B公司息烽縣糧油食品公司通過(guò)他人介紹以唐中華個(gè)人名義向呂某購(gòu)買(mǎi)此房，雙方約定房?jī)r(jià)款總計(jì)364924元，加上公證費(fèi)400元，共計(jì)365324元。呂某、唐中華又經(jīng)A公司房產(chǎn)部同意，將原合同呂某的名字劃掉，改為唐中華，A公司加蓋公章。B公司息烽縣糧油食品公司交給呂某購(gòu)房款102814元，呂某將交款人呂某的交款收據(jù)以及更改過(guò)的購(gòu)房合同交給B公司。1993年4月9日，B公司又交給呂某 165000元。同年5月13日，B公司向A公司交付購(gòu)房款92681元，A公司仍以交款人呂某開(kāi)出收據(jù)。1993年11月，第三人呂某以A公司不履行合同為由向法院起訴，經(jīng)本院一審，貴州省高級(jí)人民法院二審，判決A公司與呂某簽訂的購(gòu)房合同有效，A公司已將房屋交付呂某。法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第八十四條和《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條、第六十一條、第一百三十四條第一款第(四)項(xiàng)之規(guī)定，作出如下判決：駁回B公司貴州省息烽縣糧油食品經(jīng)營(yíng)公司要求呂某退出房屋以及由中國(guó)華興貴州實(shí)業(yè)發(fā)展公司另行安排房屋的請(qǐng)求。被告中國(guó)華興貴州實(shí)業(yè)發(fā)展公司在判決生效后5日內(nèi)退還B公司貴州省息烽縣糧油食品經(jīng)營(yíng)公司購(gòu)房款92681元，并按銀行同期貸款利率計(jì)算予以賠償。呂某在判決生效后5日內(nèi)退還B公司貴州省息烽縣糧油食品經(jīng)營(yíng)公司購(gòu)房款及公證費(fèi)共計(jì)267814元，并按銀行同期貸款利率計(jì)算予以賠償。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定轉(zhuǎn)讓房屋的效力

第三人呂某系新加坡籍華人，B公司息烽縣糧油食品經(jīng)營(yíng)公司和A公司、呂某均系中華人民共和國(guó)的法人、公民，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百四十四條和《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第一百八十六條的規(guī)定，涉外商品房預(yù)購(gòu)合同糾紛案件適用我國(guó)法律。呂某擅自高價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)購(gòu)房合同屬欺詐行為，為此引起的民事責(zé)任依法應(yīng)由呂某負(fù)擔(dān)。呂某在代理呂一履行購(gòu)房合同中，未征得呂某的同意，擅自將已公證生效的合同文本變?cè)旌笠愿邇r(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)給B公司謀取利益，該行為屬欺詐行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條的規(guī)定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的民事行為無(wú)效。因此，呂某轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房合同應(yīng)為無(wú)效。轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，A公司作為轉(zhuǎn)讓合同一方當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)部分民事責(zé)任。A公司在庭審中稱(chēng)其同意呂某轉(zhuǎn)讓合同時(shí)要求轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)合同重新進(jìn)行公證，但A公司在未見(jiàn)公正書(shū)的情況下即在轉(zhuǎn)讓合同上蓋章，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。B公司要求第三人呂某交還無(wú)效合同所涉房屋，以及要求A公司另行安排同等地段、同等面積商品營(yíng)業(yè)房的請(qǐng)求不予支持。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓合同與原合同指的標(biāo)的同一，原合同已經(jīng)法院終審判決有效并已履行完畢，而轉(zhuǎn)讓合同系無(wú)效合同。

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