案情簡(jiǎn)介：規(guī)避債務(wù)低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，合同是否有效

2015年2月，張某由于生意周轉(zhuǎn)需要，向莊某借款90萬(wàn)元。至約定還款期限，張某表示無(wú)能力歸還該借款。2016年1月，莊某得知張某位于該市市區(qū)的一套商品房以20萬(wàn)元價(jià)格售于陳某，經(jīng)了解該商品房市場(chǎng)價(jià)格為85萬(wàn)元且已辦理完畢權(quán)屬變更登記手續(xù)。莊某無(wú)奈再度向法院起訴，要求撤銷(xiāo)曹張某與陳某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。后經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確認(rèn)該房屋的市場(chǎng)價(jià)約為80萬(wàn)元。

合議庭意見(jiàn)：買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為在審查的過(guò)程中從相關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)處確認(rèn)該房屋的市場(chǎng)價(jià)約為80萬(wàn)元。最終法院判決，張某轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，其與陳某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)撤銷(xiāo)。

律師說(shuō)法：房屋所有權(quán)屬于實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人

《中華人民共和國(guó)合同法》第七十四條的規(guī)定：債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)債務(wù)人的行為。

《合同法》司法解釋(二)的規(guī)定：對(duì)于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價(jià)”，人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營(yíng)者的判斷，并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門(mén)指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)。

可見(jiàn)，債務(wù)人若低價(jià)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，交易可判無(wú)效。

根據(jù)本案中，房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)為80萬(wàn)，實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格只有20萬(wàn)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)屬于明顯不合理的低價(jià)，轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效。

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