案情簡介：未經審批轉賣房屋，是否應認定為無效

楊某稱：2007年1月29日，其與曹某訂立的《住宅樓買賣協(xié)議書》，因該房屋所占用的土地為國有劃撥土地，而該房屋轉讓時土地使用權的轉讓未經縣級以上人民政府批準，故該房屋買賣行為無效。請求人民法院判令確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并判令曹某按原狀返還該房屋。曹某辯稱：該房屋雖是私有房屋，其所占土地為國有劃撥土地，但雙方簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，故該房屋買賣行為合法有效。

法院判決：買賣協(xié)議有效

法院經審理查明：1999年，楊某在安徽省涇縣茂林鎮(zhèn)某街道上自建兩層磚混結構商住樓1幢，門牌號為某街道55號，一層為兩間門面房、二層為住宅房，建筑面積共139.46m2，土地使用權性質為國有劃撥。2007年1月29日，曹某與楊某訂立《住宅樓買賣協(xié)議書》，約定：楊某將其上述私有房屋以8.5萬元價格出賣給曹某，房產證在雙方簽訂協(xié)議后交予曹某；房產證過戶、土地證領取等相關費用由曹某承擔；本協(xié)議自雙方簽字后生效。當日，曹某通過銀行轉賬方式給付楊某購房款8.5萬元。同年3月6日，楊某將其房屋交付給曹某。曹某隨即對該房進行了裝修。后楊某反悔，雙方遂發(fā)生矛盾，楊某用刀砍壞了曹某新?lián)Q的一樓卷閘門。訴訟期間，曹某于2010年2月2日向該鎮(zhèn)土地管理所遞交了交納土地出讓金申請，但雙方轉讓房地產事項未經有批準權的人民政府批準。判決：一、原告楊某與被告曹某于2007年1月29日簽訂的《住宅樓買賣協(xié)議》有效；二、原告楊某返還被告曹某人民幣8.5萬元，曹某按照原狀返還楊某房屋。原、被告各自所受到的損失各自承擔；三、駁回楊某其他訴訟請求。

律師說法：如何認定買賣協(xié)議的性質

楊某與曹某就案涉房屋簽訂《住宅樓買賣協(xié)議》的目的是轉讓房屋所有權，且不改變土地使用權的性質。雖然《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院的規(guī)定，報有批準權的人民政府審批，但是《中華人民共和國城市房地產管理法》并未規(guī)定此類合同無效。根據(jù)該法第四十條、第六十一條的規(guī)定，只要當事人履行了相關的法定手續(xù)，法律允許其轉讓而并非一律禁止，故楊某與曹某訂立的《住宅樓買賣協(xié)議》不違反我國法律法規(guī)有關效力性強制性規(guī)定。另楊某和曹某均為具有完全民事行為能力的人，該《住宅樓買賣協(xié)議》的簽訂為雙方當事人真實意思表示。因此，案涉房屋買賣合同不存在無效事由，楊某與曹某簽訂的《住宅樓買賣協(xié)議》合法有效，楊某的訴訟理由和請求均不能成立。

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