案情簡介：如何認定租賃合同是否適用買賣不破租賃

李某稱，A公司原系上海市寶山區(qū)友誼支路XXX號房屋的權利人，因其債務不能清償，該房屋將被上海市浦東新區(qū)人民法院強制拍賣償債。2014年5月4日，李某的一致行動人單易與A公司等簽訂協議，約定由單易代替A公司清償2，960萬元債務，單易或者單易指定的關系人買受友誼支路XXX號房屋，且2014年5月4日以后該房屋的租金收益由買受人收取。此后，單易按照協議約定替A公司償還了全部債務，并指定李某作為買受人，經浦東法院同意后于2014年9月辦理了房屋產權過戶手續(xù)和房屋交接手續(xù)。房屋交接后，該房屋一樓承租人王某及B公司表示，由于A公司欠B公司350萬元借款，根據A公司與B公司之間的租金轉讓協議，B公司以應付租金沖抵該借款，而且還有權收取該房屋其他承租人的租金沖抵該借款。李某認為B公司、王某及A公司在明知系爭房屋將被拍賣償債的情況下，惡意串通簽訂租金轉讓協議，而且在拍賣前隱瞞該情況，待房屋產權轉讓后以租金轉讓協議在先為由對抗新產權人的租金請求權，侵害了原告的合法權利，故起訴要求B公司和王某共同支付2014年5月5日以來的租金21萬元（暫計算至2014年10月5日）。

法院判決：應當認定不能適用買賣不破租賃

本院認為，各方當事人對于2011年8月10日的租賃合同均無異議，應當恪守履行，不再贅述。本案爭議在于B公司與A公司達成的延長租期、租金抵借款的補充協議能否對抗新產權人。法理上雖有“買賣不破租賃”的原則，最高人民法院的相關司法解釋對此也有原則性的規(guī)定，但其具體適用應當遵循一定的規(guī)則，兼顧租賃權和物權的保護。對本案而言，B公司應舉證證明其與A公司存在真實的債權債務關系，進而于2013年2月7日達成了真實有效的補充協議。根據已經查明的事實，萬國紅與葉登輝資金往來數以千萬，但無王某與葉登輝之間借款的直接憑證，且資金往來明細與書面協議記載的借款金額不一致；另外，2013年2月7日的補充協議約定，B公司以2025年9月30日前的所有租金沖抵未償還的借款，而2013年12月15日的租金轉讓協議卻約定B公司以2011年10月1日至2019年9月30日的租金沖抵未償還的借款。由此可見，雙方借款關系的真實性存疑，而且關于延長租期、租金抵借款等約定也前后不一，故本院認為B公司未能證明其主張的借貸關系及補充協議的真實性、有效性，其主張該協議對李某有效之意見，不予支持。

律師說法：如何認定本案的租賃合同的效力

租賃合同及相關內容必須經過合理的方式對外公開、公示才能產生對抗新產權人的效力。退一步講，即使該補充協議的內容客觀真實，B公司和A公司也應當以符合生活常理的方式對外公示，使不特定的房屋買受人能夠知曉補充協議的具體內容，據此才能產生對抗新物權人的效力。通常情況下，承租人可以通過對租賃合同進行備案、實際占用房屋等方式對外公示其租賃權。本案中，B公司承租房屋的客觀事實已無爭議，但其所謂的租金抵借款之補充協議系基本租賃事實之外的重大事項，B公司在明知房屋將被拍賣，所有權將發(fā)生變化的情況下也從未披露該補充協議，其放棄對外公開、公示補充協議的行為應當認定為放棄對新產權人設定負擔，故本案補充協議對新產權人不具有約束力。

關于支付租金的主體，本案租賃合同雖由王某簽訂，但其系B公司的法定代表人，且房屋由B公司經營使用，應當由B公司向李某支付租金，考慮到庭審中王某表示由其承擔責任，故李某訴請B公司和王某共同承擔支付租金的責任，可予準許。另外，本院注意到李某于2014年9月5日成為友誼支路XXX號房屋的產權人，而且其一致行動人單易在2014年6月4日與A公司約定2014年6月30日前的租金由A公司收取后轉付，7月1日以后的租金由單易直接收取，故本案租金的起算日可以此為據。

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