案情簡介：法院查封房屋能否對抗租賃合同

王某在與李某的借款合同糾紛中被判決償還對方98萬元，由于一直拒不執(zhí)行，2015年3月其名下一套商品房被該案件執(zhí)行查封，2016年經(jīng)拍賣由陳某購買。但陳某在辦理收房手續(xù)時發(fā)現(xiàn)，該房屋處于出租狀態(tài)，租賃合同于2015年7月簽署，租期13年，年租金僅1萬元，遠低于市場水平。該租戶拒不配合騰退房屋，使陳某無法實現(xiàn)收房。后法院公告要求租房者退房，租客提出異議，認為其已簽訂合同并交納房租，法院應維護其租賃使用房屋的權(quán)益。

合議庭意見：租賃合同不受法律保護

法院經(jīng)審理認為，王某在未經(jīng)法院許可的情況下私自將法院查封的房屋予以租賃，該租賃合同不受法律保護，租房人提出的異議不成立。

律師說法：租賃合同不受法律保護

《最高人民法院關于民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定：被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的轉(zhuǎn)移、設定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。

可見，法院依法采取查封、扣押、凍結(jié)等強制措施的財產(chǎn)，應當予以公示，公示后在采取強制措施期間，任何人未經(jīng)法院允許，不得對該財產(chǎn)作出轉(zhuǎn)移、設定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為。

本案中法院依法查封的房屋，在房屋管理部門予以登記備案，并張貼公告，通過這些形式進行公示，該房屋屬限制流通物，被執(zhí)行人未經(jīng)法院允許無權(quán)處置。被執(zhí)行人私自將房屋進行出租，所簽訂的租賃合同無效，承租人如在簽訂合同時為善意，不了解房屋真實狀況，可通過法律程序追究被執(zhí)行人合同無效導致的損失，但法院有權(quán)依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。

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