案情簡介：法院查封房屋能否對(duì)抗租賃合同

王某在與李某的借款合同糾紛中被判決償還對(duì)方98萬元，由于一直拒不執(zhí)行，2015年3月其名下一套商品房被該案件執(zhí)行查封，2016年經(jīng)拍賣由陳某購買。但陳某在辦理收房手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房屋處于出租狀態(tài)，租賃合同于2015年7月簽署，租期13年，年租金僅1萬元，遠(yuǎn)低于市場水平。該租戶拒不配合騰退房屋，使陳某無法實(shí)現(xiàn)收房。后法院公告要求租房者退房，租客提出異議，認(rèn)為其已簽訂合同并交納房租，法院應(yīng)維護(hù)其租賃使用房屋的權(quán)益。

合議庭意見：租賃合同不受法律保護(hù)

法院經(jīng)審理認(rèn)為，王某在未經(jīng)法院許可的情況下私自將法院查封的房屋予以租賃，該租賃合同不受法律保護(hù)，租房人提出的異議不成立。

律師說法：租賃合同不受法律保護(hù)

《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定：被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的轉(zhuǎn)移、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。

可見，法院依法采取查封、扣押、凍結(jié)等強(qiáng)制措施的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以公示，公示后在采取強(qiáng)制措施期間，任何人未經(jīng)法院允許，不得對(duì)該財(cái)產(chǎn)作出轉(zhuǎn)移、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為。

本案中法院依法查封的房屋，在房屋管理部門予以登記備案，并張貼公告，通過這些形式進(jìn)行公示，該房屋屬限制流通物，被執(zhí)行人未經(jīng)法院允許無權(quán)處置。被執(zhí)行人私自將房屋進(jìn)行出租，所簽訂的租賃合同無效，承租人如在簽訂合同時(shí)為善意，不了解房屋真實(shí)狀況，可通過法律程序追究被執(zhí)行人合同無效導(dǎo)致的損失，但法院有權(quán)依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。

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