案情介紹：租賃房屋面積與約定不符，承租人無(wú)權(quán)拒付租金

2010年5月，達(dá)達(dá)公司與欣欣賓館簽訂租賃協(xié)議，約定達(dá)達(dá)公司將其所有的10號(hào)樓出租給欣欣賓館，建筑面積418平方米，租賃期限6年，年租金80萬(wàn)元。合同簽訂后，達(dá)達(dá)公司將房屋交付欣欣賓館進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。2015年10月，欣欣賓館逾期未支付租金，在達(dá)達(dá)公司催收后，欣欣賓館以實(shí)際租賃面積小于合同約定的面積為由拒付租金。達(dá)達(dá)公司遂向法院起訴，要求欣欣賓館向其支付拖欠的租金。

法院判決：支持達(dá)達(dá)公司的主張，承租人應(yīng)當(dāng)支付租金

法院認(rèn)為，租賃合同簽訂后，達(dá)達(dá)公司依約交付房屋，欣欣賓館占有使用訴爭(zhēng)房屋的五年間均未提出任何異議，亦未采取訴訟或仲裁的手段對(duì)租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行變更或撤銷，故其以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由主張拒付、減付租金，不能成立。法院據(jù)此判決欣欣賓館向達(dá)達(dá)公司支付拖欠的租金。

律師說(shuō)法：租賃房屋面積與約定不符，承租人無(wú)權(quán)拒付租金

1. 租賃合同與房屋買賣合同不同。房屋面積是構(gòu)成房屋買賣合同重要的條款，房屋面積誤差超過(guò)3%，買房人可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

2．根據(jù)租賃合同的約定，租賃房屋是雙方當(dāng)事人認(rèn)可的特定房屋，雙方約定的租金并非按照租賃面積數(shù)計(jì)算單價(jià)得出，而是固定的數(shù)額，房屋的面積不符并不構(gòu)成根本違約。

3.一方交付的標(biāo)的物有瑕疵，屬于合同的瑕疵履行，另一方接受并實(shí)際履行合同的，視為合同的實(shí)際履行，對(duì)合同的瑕疵予以接受。

本案中，欣欣賓館明知交付的房屋存在面積不符的瑕疵，五年間均未提出任何異議，亦未采取訴訟或仲裁的手段對(duì)租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行變更或撤銷，視為對(duì)承租房屋面積的認(rèn)可，欣欣賓館不能以此為理由拒付房租。

涉及大額的房屋租賃，在簽訂房屋買賣合同之前，應(yīng)詳細(xì)了解相關(guān)的法律法規(guī)，若發(fā)生交付房屋與實(shí)際不一致的情形，應(yīng)及時(shí)溝通，維護(hù)自己的利益，必要時(shí)咨詢專業(yè)法律人士，盡可能減少損失。