案情簡介：房屋權(quán)屬登記程序不規(guī)范，是否應(yīng)當(dāng)撤銷登記

1998年9月11日，案外人李某（A公司經(jīng)理）以沈陽第十二建筑公司一分公司的名義與孫某簽訂鋁合金加工承包合同。2001年11月8日，孫某向A公司交納了訴爭房屋的采暖費(fèi)，次日交納物業(yè)費(fèi)、防盜門費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，此后孫某一直在此房居住。2001年5月9日，被告沈陽市房產(chǎn)局委托沈陽市渾南新區(qū)房產(chǎn)局代發(fā)新劃分規(guī)劃區(qū)新建房屋的房屋所有權(quán)證。2005年1月17日，A公司與第三人孔某簽訂購房合同，約定將訴爭房屋作價(jià)每平方米1600元抵給孔某所有，余款41600元由孔某返還給李某。2005年9月12日，孔某向沈陽高新開發(fā)區(qū)人民法院提起民事訴訟，要求孫某騰退訴爭房屋。沈陽市中級(jí)人民法院作出（2005）沈民（2）房終字第908號(hào)民事裁定，駁回孔某的起訴。2005年7月至2006年8月，孫某到沈陽市渾南新區(qū)房產(chǎn)局說明訴爭房屋權(quán)屬存在爭議，該局建議孫某走司法程序。2006年9月5日，沈陽市渾南新區(qū)房產(chǎn)局為孔某頒發(fā)了訴爭房屋的所有權(quán)證。2006年8月21日，孫某向沈陽高新開發(fā)區(qū)人民法院提起房屋確權(quán)之訴。沈陽市中級(jí)人民法院作出（2008）沈民二終字第33號(hào)民事判決，以孔某已取得訴爭房屋的所有權(quán)證為主要理由，駁回孫某的訴訟請(qǐng)求。孫某向沈陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷沈陽市房產(chǎn)局為孔某頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。

法院判決：應(yīng)當(dāng)撤銷房屋登記

本案的爭議焦點(diǎn)是對(duì)房屋“權(quán)屬有爭議”應(yīng)如何界定。1995年城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；……（五）權(quán)屬有爭議的。”從該條規(guī)定可以看出，第（二）項(xiàng)規(guī)定與第（五）項(xiàng)規(guī)定之間為并列關(guān)系，而非包含關(guān)系。因此，認(rèn)定房屋權(quán)屬有爭議的法定條件，不能局限于司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的情形。相反，房屋權(quán)屬有爭議應(yīng)當(dāng)是司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利之外的其他情形。雖然法律對(duì)“權(quán)屬有爭議”作了較為原則性的規(guī)定，但不能因?yàn)榉梢?guī)定不明確而損害當(dāng)事人的合法權(quán)益，法院在適用法律時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)立法原意作出合理解釋來彌補(bǔ)法律的不完善。本案中，針對(duì)涉案房屋的權(quán)屬問題自2005年就產(chǎn)生爭議，先后由孔某和孫某提起兩輪民事訴訟，生效民事判決已認(rèn)定2005年7月至2006年8月孫某到具體辦證機(jī)關(guān)沈陽市渾南新區(qū)房產(chǎn)局說明訴爭房屋權(quán)屬存在爭議，該局建議孫某走司法程序的事實(shí)；而孫某采納了行政機(jī)關(guān)的建議，已于2006年8月21日提起案涉房屋的確權(quán)之訴。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定案涉房屋的權(quán)屬存在爭議，根據(jù)1995年城市房地產(chǎn)管理法第三十七條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，案涉房屋屬于不得轉(zhuǎn)讓的法定情形，沈陽市房產(chǎn)局在孫某多次告知案涉房屋權(quán)屬存在爭議的情況下，仍然在民事確權(quán)訴訟期間辦理房屋所有權(quán)登記的行為違反法律禁止性規(guī)定。

律師說法：如何認(rèn)定本案登記程序是否正當(dāng)

關(guān)于頒發(fā)房屋所有權(quán)證過程中是否缺少“公告”程序的問題。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十條的規(guī)定，房屋權(quán)屬登記依以下程序進(jìn)行：（一）受理登記申請(qǐng)；（二）權(quán)屬審核；（三）公告；（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。本條第（三）項(xiàng)適用于登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行公告的登記。雖然是否公告屬于登記機(jī)關(guān)的行政裁量權(quán)范圍，但這種裁量權(quán)并不是完全不受限制，關(guān)鍵是對(duì)“有必要”如何把握。本案中孫某在發(fā)證前多次到辦證機(jī)關(guān)告知房屋權(quán)屬存在爭議，應(yīng)當(dāng)屬于“有必要”進(jìn)行公告的情形，以保護(hù)利害關(guān)系人的合法權(quán)益。沈陽市房產(chǎn)局未履行公告程序，屬于違反法定程序。

關(guān)于沈陽市房產(chǎn)局提出的孫某沒有提交書面異議申請(qǐng)，未提供對(duì)爭議房屋有請(qǐng)求權(quán)的證據(jù)，因而所提異議不成立的問題，由于申請(qǐng)人向登記機(jī)關(guān)主張房屋權(quán)屬有爭議的程序和要求，法律法規(guī)未作明確規(guī)定，即使實(shí)務(wù)中需要提交書面申請(qǐng)及相關(guān)材料，登記機(jī)關(guān)也應(yīng)盡到釋明義務(wù)，告知申請(qǐng)人應(yīng)提交哪些材料，但沈陽市房產(chǎn)局未提供證據(jù)證明曾向?qū)O某要求提供相關(guān)材料而孫某未予提供，亦不能成立。

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