案情簡介：房屋權(quán)屬登記程序不規(guī)范，是否應當撤銷登記

1998年9月11日，案外人李某（A公司經(jīng)理）以沈陽第十二建筑公司一分公司的名義與孫某簽訂鋁合金加工承包合同。2001年11月8日，孫某向A公司交納了訴爭房屋的采暖費，次日交納物業(yè)費、防盜門費等相關(guān)費用，此后孫某一直在此房居住。2001年5月9日，被告沈陽市房產(chǎn)局委托沈陽市渾南新區(qū)房產(chǎn)局代發(fā)新劃分規(guī)劃區(qū)新建房屋的房屋所有權(quán)證。2005年1月17日，A公司與第三人孔某簽訂購房合同，約定將訴爭房屋作價每平方米1600元抵給孔某所有，余款41600元由孔某返還給李某。2005年9月12日，孔某向沈陽高新開發(fā)區(qū)人民法院提起民事訴訟，要求孫某騰退訴爭房屋。沈陽市中級人民法院作出（2005）沈民（2）房終字第908號民事裁定，駁回孔某的起訴。2005年7月至2006年8月，孫某到沈陽市渾南新區(qū)房產(chǎn)局說明訴爭房屋權(quán)屬存在爭議，該局建議孫某走司法程序。2006年9月5日，沈陽市渾南新區(qū)房產(chǎn)局為孔某頒發(fā)了訴爭房屋的所有權(quán)證。2006年8月21日，孫某向沈陽高新開發(fā)區(qū)人民法院提起房屋確權(quán)之訴。沈陽市中級人民法院作出（2008）沈民二終字第33號民事判決，以孔某已取得訴爭房屋的所有權(quán)證為主要理由，駁回孫某的訴訟請求。孫某向沈陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院提起行政訴訟，請求撤銷沈陽市房產(chǎn)局為孔某頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。

法院判決：應當撤銷房屋登記

本案的爭議焦點是對房屋“權(quán)屬有爭議”應如何界定。1995年城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；……（五）權(quán)屬有爭議的。”從該條規(guī)定可以看出，第（二）項規(guī)定與第（五）項規(guī)定之間為并列關(guān)系，而非包含關(guān)系。因此，認定房屋權(quán)屬有爭議的法定條件，不能局限于司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的情形。相反，房屋權(quán)屬有爭議應當是司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利之外的其他情形。雖然法律對“權(quán)屬有爭議”作了較為原則性的規(guī)定，但不能因為法律規(guī)定不明確而損害當事人的合法權(quán)益，法院在適用法律時應當根據(jù)立法原意作出合理解釋來彌補法律的不完善。本案中，針對涉案房屋的權(quán)屬問題自2005年就產(chǎn)生爭議，先后由孔某和孫某提起兩輪民事訴訟，生效民事判決已認定2005年7月至2006年8月孫某到具體辦證機關(guān)沈陽市渾南新區(qū)房產(chǎn)局說明訴爭房屋權(quán)屬存在爭議，該局建議孫某走司法程序的事實；而孫某采納了行政機關(guān)的建議，已于2006年8月21日提起案涉房屋的確權(quán)之訴。在這種情況下，應當認定案涉房屋的權(quán)屬存在爭議，根據(jù)1995年城市房地產(chǎn)管理法第三十七條第（五）項的規(guī)定，案涉房屋屬于不得轉(zhuǎn)讓的法定情形，沈陽市房產(chǎn)局在孫某多次告知案涉房屋權(quán)屬存在爭議的情況下，仍然在民事確權(quán)訴訟期間辦理房屋所有權(quán)登記的行為違反法律禁止性規(guī)定。

律師說法：如何認定本案登記程序是否正當

關(guān)于頒發(fā)房屋所有權(quán)證過程中是否缺少“公告”程序的問題。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十條的規(guī)定，房屋權(quán)屬登記依以下程序進行：（一）受理登記申請；（二）權(quán)屬審核；（三）公告；（四）核準登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。本條第（三）項適用于登記機關(guān)認為有必要進行公告的登記。雖然是否公告屬于登記機關(guān)的行政裁量權(quán)范圍，但這種裁量權(quán)并不是完全不受限制，關(guān)鍵是對“有必要”如何把握。本案中孫某在發(fā)證前多次到辦證機關(guān)告知房屋權(quán)屬存在爭議，應當屬于“有必要”進行公告的情形，以保護利害關(guān)系人的合法權(quán)益。沈陽市房產(chǎn)局未履行公告程序，屬于違反法定程序。

關(guān)于沈陽市房產(chǎn)局提出的孫某沒有提交書面異議申請，未提供對爭議房屋有請求權(quán)的證據(jù)，因而所提異議不成立的問題，由于申請人向登記機關(guān)主張房屋權(quán)屬有爭議的程序和要求，法律法規(guī)未作明確規(guī)定，即使實務中需要提交書面申請及相關(guān)材料，登記機關(guān)也應盡到釋明義務，告知申請人應提交哪些材料，但沈陽市房產(chǎn)局未提供證據(jù)證明曾向?qū)O某要求提供相關(guān)材料而孫某未予提供，亦不能成立。

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