案情簡介：定金協(xié)議是否有買賣合同的效力

2013年，王某經(jīng)房產(chǎn)中介介紹，打算購買宋某名下一套商品房，看房當(dāng)日，王某與宋某便簽署《定金協(xié)議》，約定擇日簽署《商品房買賣合同》，同時(shí)約定宋某將其名下100平米的房產(chǎn)售于王某，價(jià)格為78萬，定金5萬元，預(yù)付款23萬元，余款以銀行按揭方式支付，如買方反悔則沒收定金；若賣方反悔則雙倍返還定金。協(xié)議簽署后王某支付定金及預(yù)付款，當(dāng)宋某考慮房價(jià)上漲不想繼續(xù)出售該房屋，王某無奈提起訴訟，要求宋某繼續(xù)履行該協(xié)議。

合議庭意見：繼續(xù)履行該協(xié)議

法院經(jīng)審理認(rèn)為，認(rèn)定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同，該買賣合同當(dāng)屬有效，判決宋某繼續(xù)交房給王某。

律師說法：繼續(xù)履行該協(xié)議

看待合同的性質(zhì)不僅看合同的名稱，還應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容，并結(jié)合雙方的簽約目的，實(shí)際履行情況予以綜合認(rèn)定。該《定金協(xié)議》雖名稱是定金合同，但此《定金協(xié)議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實(shí)意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以定金協(xié)議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實(shí)際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權(quán)利義務(wù)。

從本案中可以看出，名稱是定金協(xié)議，但在內(nèi)容上不僅包括了定金數(shù)額、定金支付日期等定金合同的內(nèi)容，還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產(chǎn)權(quán)過戶等買賣合同的相關(guān)內(nèi)容，此外，《定金協(xié)議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣方作為違約方無權(quán)主動要求適用該條款，來承擔(dān)較低違約責(zé)任，達(dá)到毀約的目的。遂認(rèn)定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同，現(xiàn)賣方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，該買賣合同當(dāng)屬有效，于是一審判決賣方繼續(xù)交房給買方。

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