案情簡介：超越權(quán)限給委托人造成損失，是否構(gòu)成欺詐

汪某于2010年10月13日與勞某簽訂《房屋買賣合同》，約定汪某將其所有的位于廣州市南沙區(qū)豐庭花園豐庭北街11號503房以43萬元的價格出售給勞某；被告劉樹科作為中介方，須協(xié)助買賣雙方辦理上述房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等一切手續(xù)；勞建萍付款方式為商業(yè)按揭貸款；原告須在收取定金時將權(quán)屬證明原件交給劉樹科，并辦理公證，由原告委托劉樹科辦理與房屋交易相關(guān)的所有手續(xù)。合同簽訂后，勞建萍依約支付了合同定金，原告也與劉樹科辦理了公證手續(xù)。在合同履行過程中，勞某主動與原告協(xié)商要求推遲辦理交易手續(xù)，但到約定的日期劉樹科并未辦理相關(guān)手續(xù)，也未支付購房款。之后三方又進(jìn)行協(xié)商，原告同意延遲到2011年1月1日辦理相關(guān)手續(xù)，同時簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議。但直到2011年5月底，劉樹科才將購房余款235 780元支付給原告，并解釋說遲延支付購房款是由于申請公積金按揭貸款過程資料不齊所致。原告于5月31日到房管部門查詢時才發(fā)現(xiàn)，訟爭房屋已過戶至古俊梅、古貴彬名下，而不是勞建萍。原告此時才知道勞某在交易過程中存在隱瞞欺詐，此時離原告合同約定的時間過了7個月，在房價飛漲的2010年至2011年，不能排除劉樹科偷偷將原告房屋轉(zhuǎn)賣給他人是為了從中賺取差價。劉樹科在接收原告交付的房屋過戶材料后，采用欺騙的手段私自延遲房屋交易，改變貸款方式，最后又私自將原告房屋轉(zhuǎn)賣給合同外的第三人，造成我方延期收到房款，其欺詐行為剝奪了我方解除合同的機(jī)會，造成了我方無法取得房屋升值的損失。故應(yīng)按照合同第13條的約定，由劉樹科向原告支付違約金67 050元。

法院判決：應(yīng)當(dāng)賠償損失

法院經(jīng)公開審理查明：2010年10月13日，汪某（賣方）與勞某（買方）、A公司簽訂《房屋買賣合同》，約定：買賣房屋地址為廣州市南沙區(qū)豐庭花園豐庭北街11號503房，建筑面積79. 96平方米；買賣雙方同意物業(yè)成交價為430 000元，付款方式為商業(yè)按揭貸款；買賣雙方同意由買方向經(jīng)紀(jì)方支付6 500元作為咨詢及中介服務(wù)費，如買方或賣方違約導(dǎo)致交易不能進(jìn)行或者交易取消的，違約方必須于違約當(dāng)日向經(jīng)紀(jì)方支付全部咨詢及中介服務(wù)費，非違約方無須再支付任何咨詢和中介服務(wù)費；若賣方未能親自辦理交易過戶手續(xù)，而需經(jīng)紀(jì)方協(xié)助辦理交易過戶手續(xù)，賣方在收取定金時須將權(quán)屬證明原件交經(jīng)紀(jì)方并辦理公證委托經(jīng)紀(jì)方辦理相關(guān)手續(xù)；買方逾期支付樓款，每逾期一天，按未付樓款金額的千分之一向賣方支付違約金（第13條）；買方簽訂本合同時支付10 000元給賣方作為定金，賣方收到買方所付的定金后應(yīng)于7個工作日內(nèi)辦理銀行按揭貸款提前還款手續(xù)；首期樓款（含定金）200 000元應(yīng)在賣方申請?zhí)崆斑€款受理扣款當(dāng)天支付給賣方用作提前還款；315 000元由買方申請以銀行按揭貸款方式支付，其中差額85 000元由銀行放款后賣方直接轉(zhuǎn)給買方。合同簽訂后，勞建萍將定金10 000元支付給劉樹科，由劉樹科轉(zhuǎn)交給原告。判決：被告劉樹科應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起7日內(nèi)賠償汪某、張燕損失5 000元。駁回汪某、張燕的其他訴訟請求。

律師說法：如何認(rèn)定代理行為是否構(gòu)成欺詐

汪某與勞某簽訂的《房屋買賣合同》是各方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容沒有違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，各方均應(yīng)切實履行。原告在簽訂合同后，根據(jù)合同的約定辦理了委托劉樹科代為辦理南沙區(qū)豐庭花園豐庭北街11號503房過戶手續(xù)的公證委托書，且于同日與劉樹科簽訂協(xié)議約定銀行放貸后應(yīng)將貸款分別支付給汪志剛和勞建萍，即汪某的公證委托書是委托劉樹科代為辦理《房屋買賣合同》約定的提前還貸及辦理房屋過戶至勞建萍名下等手續(xù)。但劉樹科在三方于2011年1月1日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》約定不再追究之前可能存在的違約責(zé)任和繼續(xù)辦理買賣手續(xù)后，仍未及時為原告辦理提前還貸手續(xù)，而是在古俊梅申請辦理訟爭房屋公積金貸款后的2011年1月28日才辦理提前還貸手續(xù)，且在2011年3月1日以原告的代理人身份正式將訟爭房屋出售給古俊梅、古貴彬并辦理過戶登記手續(xù)?，F(xiàn)劉樹科沒有證據(jù)證明其已就變更房屋買受人及延期辦理提前還貸手續(xù)通知原告并取得原告的同意，故劉樹科的行為構(gòu)成對原告的欺詐，致使原告未能及時收取到購房余款235 780元，客觀上造成了原告延期收到購房余款的損失，故原告要求被告賠償該損失合理，予以支持。

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