案情介紹：交房與實(shí)際約定不符，買方要求解除合同

2014年2月7日，張某與某置業(yè)公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定：張某購買置業(yè)公司開發(fā)的位于啟龍市匯龍鎮(zhèn)“凱旋華府”小區(qū)12幢1單元1107室商品房一套，該房建筑面積87．88平米，每平米7168．87元，張某依約于2014年2月7日一次性付清總房款630000元。由于在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，該房尚在施工建設(shè)，屬于期房，張某只能通過置業(yè)公司面向社會(huì)公開發(fā)布的廣告宣傳及銷售人員來了解所購商品房的房間布局、方位等情況。簽約當(dāng)時(shí)，鑒于張某對房間布局及具體方位的明確要求，置業(yè)公司承諾房產(chǎn)的具體房間方位為：以入戶朝向?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)，主臥、次臥、衛(wèi)生間等房間在右手邊；餐廳、客廳等在左手邊。同時(shí)將雙方約定的房間布局與方位平面圖作為合同附件并加蓋公章予以確認(rèn)。2015年 7月初，張某前去驗(yàn)房，發(fā)現(xiàn)所購房產(chǎn)的實(shí)際房間布局與雙方合同約定的完全不一致：實(shí)際該房的主臥、次臥、衛(wèi)生間與餐廳、客廳等房間正好相反。隨后，張某多次與置業(yè)公司溝通未果。張某故訴至法院請求判令依法解除雙方簽訂的商品房買賣合同；判令置業(yè)公司退還購房款630000元并按銀行同期貸款利率支付利息49 612．5元(暫計(jì)算2014年2月7日至2015年8月7日期間利息，期后計(jì)算至法院生效裁判文書確定的還款日止)；判令置業(yè)公司賠償因處理退房糾紛所造成的誤工費(fèi)、交通費(fèi)等損失4606元；本案訴訟費(fèi)由置業(yè)公司承擔(dān)。

法院判決：支持張某的請求，判決解除合同

法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方當(dāng)事人對于房屋的內(nèi)部左右布局約定明確。從現(xiàn)有證據(jù)來看，無論是置業(yè)公司的宣傳圖片還是購房合同附件中的房屋平面圖，均明確了房屋進(jìn)門后的左右布局。張某對于房屋內(nèi)部左右布局明確約定并作為特定的合同目的，并不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦未侵害第三人權(quán)益，屬于當(dāng)事人意思自治的范疇，法律尊重和保護(hù)個(gè)體通過自身價(jià)值判斷自由選擇合適房屋的合法權(quán)利。房屋并非普通商品，購房者對所購房屋的謹(jǐn)慎選擇符合生活常理。由于置業(yè)公司并未交付符合合同約定布局的房屋且無法調(diào)換，致使張某購買符合購房合同附件中約定布局房屋的合同目的落空，張某要求解除合同于法有據(jù)，法院予以確認(rèn)。

律師說法：交房與實(shí)際約定不符，房屋買賣合同可以解除

1. 根據(jù)《中華人民共和國合同法》第94規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。

2.合同目的落空構(gòu)成根本違約，要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析。合同目的分為主觀目的和客觀目的。影響客觀目的實(shí)現(xiàn)的因素有房屋位置、面積、樓層、采光、質(zhì)量、小區(qū)配套設(shè)施等，可通過社會(huì)大眾的普通認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)予以判斷。主觀目的為某些特定情況下當(dāng)事人的動(dòng)機(jī)和本意，一般對根本違約不產(chǎn)生影響。

3. 當(dāng)事人將特定的主觀目的作為合同的條件或成交的基礎(chǔ)，則該特定主觀目的客觀化，屬于《中華人民共和國合同法》第94條的規(guī)制的范圍。

本案中，張某要求將雙方約定的房間布局與方位平面圖作為合同附件并加蓋公章予以確認(rèn)，屬于主觀目的的客觀化。當(dāng)張某的要求無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，置業(yè)公司便構(gòu)成根本違約，張某有權(quán)要求解除合同。

由于房產(chǎn)交易復(fù)雜，在簽訂房屋買賣合同之前，應(yīng)詳細(xì)了解相關(guān)的法律法規(guī)，必要時(shí)咨詢專業(yè)法律人士，盡可能減少損失。