案情簡介：公有住房協(xié)議約定不得改變用途是否有效

河南省鄭州市金水區(qū)黃河路92號院1號樓（以下簡稱1號樓）是A公司河南省鄭州市第二建筑工程公司（以下簡稱鄭州二建）于1980年底建設(shè)的五層公有住房，其中11號房間位于一層且臨街。1996年A公司向職工出售公有住宅樓房時，被告王某以10540.29元價款購買了該房間。2000年9月1日，為辦理房屋進(jìn)入市場流通所需要的房屋所有權(quán)證，鄭州二建與王某補(bǔ)簽了一份公有住房出售協(xié)議書。協(xié)議除約定王某享有所購房屋100%的產(chǎn)權(quán)外，還約定：售出住房的維修，在國家規(guī)定的保修期內(nèi)的正常維修鄭州二建負(fù)責(zé)；保修期過后，自用部分由王某負(fù)責(zé)，共用部分外墻面、走廊通道及共用設(shè)施等由鄭州二建負(fù)責(zé)。雙方在公有住房出售協(xié)議書第六條還約定了售出房屋的管理辦法：未經(jīng)鄭州二建同意，王某不得任意挖門、開窗、打隔墻等改變房屋結(jié)構(gòu)，不得移動設(shè)備位置，不得在房上加層，否則應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀，拆除違章建筑；售出的房屋不得出租，王某如要改變使用性質(zhì)，必須經(jīng)鄭州二建同意，并辦理有關(guān)手續(xù)；王某要愛護(hù)房屋的共用部分，不得侵占，不得妨礙他人的正常使用。協(xié)議簽訂后，王某取得了1號樓11號房間的所有權(quán)證。2004年，王某將該房屋的臨街墻開挖了門窗用于經(jīng)營。鄭州二建勸阻無效，遂以王某違約為由，向河南省鄭州市金水區(qū)人民法院提起訴訟。

法院判決：構(gòu)成違約

法院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方當(dāng)事人所簽的公有住房出售協(xié)議書是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違背法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。合同法第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！北桓嫱跄吃谌〉?1號房間的所有權(quán)后，違反雙方所簽協(xié)議的約定，未經(jīng)A公司A公司許可，任意在11號房間墻上開門挖窗，改變了1號樓的承重結(jié)構(gòu)，且對樓上住戶造成不安全隱患。民法通則第一百一十一條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”在王某違約后，A公司有權(quán)要求王某依照民法通則第一百三十四條第一款第（五）項的規(guī)定，恢復(fù)11號房間原狀。據(jù)此，鄭州市金水區(qū)人民法院于2005年9月25日判決：被告王某于本判決書生效后10日內(nèi)，將1號樓11號房間中私自開挖門窗的改動部分恢復(fù)原狀。

律師說法：如何認(rèn)定協(xié)議的效力

涉案1號樓系公有住宅樓房，根據(jù)公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法第四條第二款的規(guī)定：“住宅的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)自行車存車庫等?！痹撧k法第六條規(guī)定：“公有住宅出售后，住宅共有部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由售房單位承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，也可以由售房單位在售房時委托房地產(chǎn)經(jīng)營管理單位承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。”根據(jù)以上規(guī)定，A公司在公有住房出售協(xié)議書的第五條中明確了自己對1號樓共用部位的維修責(zé)任，在第六條中從樓房維修者的角度出發(fā)，有權(quán)明文禁止樓房使用者實(shí)施有礙樓房安全的行為。上述內(nèi)容有利于延長樓房的使用壽命，且不影響樓房使用者依法正確行使自己的權(quán)利，因此是合法有效的協(xié)議條款。

王某擁有的11號房間，位于1號樓一層，是1號樓的組成部分。鑒于樓房的建筑特性，王某對11號房間享有的所有權(quán)并非獨(dú)立、完整的所有權(quán)，而是建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人只是對整幢建筑物中屬于其專用的部分享有包括占有、使用、收益和處分四項權(quán)能在內(nèi)的完整所有權(quán)；而整幢建筑物中的共用部位，則由整幢建筑物的全部區(qū)分所有權(quán)人共有。11號房間的臨街墻是1號樓不可或缺的共用部位，不能由王某專有。王某未經(jīng)許可在此墻上開挖門窗，此舉不僅侵犯1號樓中其他共有權(quán)人的共有權(quán)利，也違反了公有住房出售協(xié)議書第六條的約定，故應(yīng)當(dāng)對A公司承擔(dān)違約責(zé)任。

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