案情簡介：代替產(chǎn)權人出賣房屋是否構成委托代理關系

孫某與徐某系叔嫂關系。2004年11月，孫某在本單位（吉林鐵路分局）進行公產(chǎn)房改革時將位于樺甸市鐵路小二樓住宅５棟－2－10號、面積為44.48平方米的房屋購置在本人名下，但未辦理產(chǎn)權證。徐某系持有孫某購房的交款憑證等證明，并稱其與孫某存在借貸關系，孫某委托其以27000元的價格代售上述房屋，用以償還欠款。2005年5月13日，經(jīng)中間人黃景柱介紹并見證，徐某代替孫某與方某簽訂了房屋買賣合同，并約定方某負責辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。方某有理由相信，孫某委托徐某代售房屋，所以向徐某全額給付了購房款，房屋已交付使用。此后，由于根據(jù)鐵路系統(tǒng)房改政策規(guī)定，該房應由鐵路系統(tǒng)統(tǒng)一辦理產(chǎn)權證，加之方某的原因，該房一直未辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。2016年5月，該房屋在我市棚戶區(qū)改造的拆遷范圍之內(nèi)，需要所有權人進行房屋產(chǎn)權的登記與申報，孫某以其未委托徐某賣房為由，拒絕協(xié)助方某辦理產(chǎn)權確認及變更登記手續(xù)。

法院判決：房屋買賣合同有效

本院經(jīng)審理認定事實如下：對雙方當事人沒有爭議的孫某與徐某系叔嫂關系的事實、2005年孫某欠徐某錢的事實、徐某持有孫某交付的訴爭房屋的交款證明等憑證的事實、徐某與方某簽訂房屋買賣合同的事實、徐某收取購房款以抵銷其與孫某之間的欠款的事實，本院予以確認。雖然孫某對房屋買賣協(xié)議中“代賣方”的“代”字形成時間有質疑，但既未提供證據(jù)加以證明，又自愿放棄司法鑒定的申請權，故本院對該證據(jù)的真實性，予以采信。方某提交的兩份便箋式的書證，記載的內(nèi)容不完整、含義不明確，且無法證實其來源，不符合證據(jù)的要求，故該證據(jù)本院不予采信。判決：原告方某與被告孫某簽訂的房屋買賣合同有效。被告孫某于本判決生效之日協(xié)助原告方某辦理位于樺甸鐵路小二樓５棟－2－10號（鐵路住宅五號樓1單元2層1室，面積為44.48平方米）的房屋所有權變更登記手續(xù)。

律師說法：是否構成委托代理關系

徐某代理行為的法律效果直接歸屬被代理人孫某，即方某與孫某簽訂的房屋買賣合同有效。根據(jù)庭審調查，2005年訴爭房屋雖已由孫某購買，但無私產(chǎn)權屬證書，在方某和徐某簽訂房屋買賣合同前，孫某向徐某交付了訴爭房屋的兩份交款證明，均明確記載了交款人姓名（孫某）和交款原因（房款、職工購房辦證），并印有收款單位的公章，上述交款證明具有不動產(chǎn)權屬證書的性質，雖然孫某未向徐某出具書面的代售房屋的委托授權書，但結合房屋買賣協(xié)議的內(nèi)容、雙方當事人的陳述及證人證言，可知孫某與徐某系姻親，二人之間另有借貸關系，徐某代售訴爭房屋期間，孫某及家人不在本市居住，因此，孫某向徐某交付具有不動產(chǎn)權屬證書效力的交款證明的行為，應視為孫某委托徐某出售訴爭房屋的授權行為。基于此，代理人徐某以被代理人孫某的名義，與第三人方某簽訂的房屋買賣合同，是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同合法有效，未辦理房屋所有權變更登記，不影響房屋買賣合同的效力，故方某請求確認該份房屋買賣合同有效。

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