案情介紹：監(jiān)護(hù)人對(duì)未成年子女的房子辦理抵押，子女成年后起訴
李小明生于1994年11月4日。2000年6月21日，李小明與父親李明取得上海市閔行區(qū)東大街某號(hào)三樓的房屋一套，二人系共同共有。2001年10月25日，父親李明與建設(shè)銀行某支行簽訂了最高額抵押合同，約定：李明愿意為盛宇貿(mào)易公司與建設(shè)銀行支行在2011年10月25日至2013年10月24日期間簽訂的人民幣資金借款合同等主合同下的一系列債務(wù)提供最高額抵押擔(dān)保；最高限額為513.80萬元；抵押物為坐落于上海市閔行區(qū)東大街某號(hào)三樓的房屋一套。2011年12月26日，李明與建設(shè)銀行支行在房管部門辦理了房屋抵押登記手續(xù)。2014年6月30日，李小明以房產(chǎn)抵押合同嚴(yán)重?fù)p害了自己的合法權(quán)益為由，訴至法院，請(qǐng)求判決確認(rèn)李明與建行某支行于2011年10月25日簽訂的最高額抵押合同無效。
法院判決：支持李小明的訴求，抵押合同無效
法院經(jīng)審理認(rèn)為，監(jiān)護(hù)人以未成年人名下房產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保所簽訂的抵押合同必須具備為未成年人的利益這一前提條件，否則違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為無效。李明未告知李小明為盛宇貿(mào)易公司向建設(shè)銀行城關(guān)支行貸款提供最高額抵押，擅自在共同房產(chǎn)上設(shè)置抵押，損害了未成年人李小明的利益，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，其行為應(yīng)為無權(quán)處分行為。根據(jù)法律規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)并不必然導(dǎo)致合同無效，應(yīng)為效力待定合同?，F(xiàn)李小明現(xiàn)已經(jīng)成年，其對(duì)李明的抵押行為并未追認(rèn)，且李小明的另一監(jiān)護(hù)人王某在訴訟中對(duì)李明的無權(quán)處分行為明確予以否認(rèn)，故認(rèn)定李明與建設(shè)銀行某支行簽訂的最高額抵押合同無效合同。
建設(shè)銀行某支行主張其作為善意第三人，已經(jīng)向盛宇貿(mào)易公司發(fā)放貸款且已完成涉案房屋抵押登記，有權(quán)基于善意取得涉案房屋抵押權(quán)。法院認(rèn)為，建設(shè)銀行某支行作為專業(yè)的金融放貸機(jī)構(gòu)，在辦理未成年人房產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)履行嚴(yán)格的注意義務(wù)，涉案房屋產(chǎn)權(quán)證上明確載明李小明為共同共有人，建設(shè)銀行支行徑行與李明簽訂合同并辦理抵押登記手續(xù)，存在過失。建設(shè)銀行某支行不能認(rèn)定為善意第三人，基于善意取得房屋抵押權(quán)的主張不予支持。
律師說法：監(jiān)護(hù)人將未成年人的房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，抵押合同可能無效
1．監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)。依據(jù)《民法總則》第35條的規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)。監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。
2. 共同共有的房屋，一方處分需經(jīng)全體共有人同意。依據(jù)《物權(quán)法》第97條，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
3. 未經(jīng)其他共有人同意擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，屬于無權(quán)處分的行為，其簽訂的合同屬于效力待定的合同?！逗贤ā返?1條規(guī)定：無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。換言之，若權(quán)利人不追認(rèn)或是反對(duì)，那么簽訂的合同無效。
本案中，李明作為監(jiān)護(hù)人擅自處分李小明的財(cái)產(chǎn)，為房屋設(shè)立抵押，侵害了李小明的權(quán)益，該房屋抵押合同無效。現(xiàn)實(shí)中，涉及家庭大額財(cái)產(chǎn)的處分，尤其是處分不動(dòng)產(chǎn)之前，應(yīng)詳細(xì)了解相關(guān)的法律法規(guī)，必要時(shí)咨詢專業(yè)法律人士，盡可能減少損失。
