案情簡介：未辦理過戶手續(xù)后賣方反悔，應(yīng)如何認(rèn)定買賣關(guān)系

金某稱:其與A公司于1994年7月9日簽訂購房合同,約定由A公司將海濱大廈21層D座(建筑面積264平方米)的房屋賣與金某,價格160萬元,于同年7月28日交付房屋。金某陸續(xù)支付了148萬余元,但A公司卻一再違約,遲至1994年11月10日才交付房屋。金某至此才發(fā)現(xiàn)房屋實際面積與合同約定面積不同?，F(xiàn)要求確認(rèn)房屋買賣有效,A公司返還多付房款42萬余元,并按每日5‰支付逾期交房的違約金。

法院判決：房屋買賣關(guān)系無效

人民法院認(rèn)為:金某與新羅公司簽訂購房合同后,雖已交付了大部分房款,并實際使用和管理了訟爭房屋,但雙方至今未能前往房管部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù),現(xiàn)賣方反悔,應(yīng)解除金某與新羅公司之間的房屋買賣合同,雙方應(yīng)各自返還因此而取得的財產(chǎn)。雙方對此均有過錯,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。新羅公司系在香港地區(qū)成立的個人企業(yè),且已結(jié)束營業(yè),依法應(yīng)由其業(yè)主鄭某行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。雖然金某支付的款項憑證上均蓋有新羅公司的公章,但金某與新羅公司代理人之間除該房屋買賣行為之外,還有個人其他款項往來,在原、A公司雙方對款項系屬購房款或個人款有異議的情況下,只有注明“香港新羅國際貿(mào)易”字樣,真正用于房屋買賣和為A公司支出的款項,才可確認(rèn)為購房款,其余應(yīng)視為董某等人與金某之間的法律行為,應(yīng)依法另行處理。董某表示林炳生、劉楚、涂永紅的欠款由其承擔(dān),予以采納。對于董某的個人欠款,金某應(yīng)另行向董某追討。金某稱其支付給董某、林炳生等人的款項全部為購房款,缺乏相應(yīng)證據(jù),不予采納。金某經(jīng)A公司代理人要求匯往經(jīng)貿(mào)發(fā)展總公司指定收款單位的款,系用于償還A公司欠經(jīng)貿(mào)發(fā)展總公司的債務(wù),故應(yīng)將該款視為購房款。判決:金某與新羅公司之間的房屋買賣關(guān)系無效;金某應(yīng)于本判決生效后二個月內(nèi)將上述房屋及屬于A公司的設(shè)施歸還A公司鄭某管理、使用。

律師說法：如何認(rèn)定房屋買賣關(guān)系

廈門市海濱大廈第21層D座房屋建筑面積為173.55平方米,系原新羅公司購買的產(chǎn)業(yè)。董某經(jīng)新羅公司獨資股東鄭某授權(quán),就該訟爭房屋與金某簽訂的購房合同,是雙方當(dāng)事人的真實意思表示,買賣雙方雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),但金某已支付了大部分房款,且鄭某還將房屋交金某使用,并將房屋所有權(quán)證交付金某?，F(xiàn)鄭某又以訟爭房屋未辦理過戶手續(xù)為由反悔,無正當(dāng)理由,且合同又能夠履行,應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行,可由雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。至于董某多報房屋建筑面積數(shù),使房價與實際情況不符的主要責(zé)任在賣方;買方未了解房屋建筑面積的真實情況,盲目簽訂合同,也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。訟爭房屋的價格應(yīng)調(diào)整為港幣105.67萬元。金某實際已支付房款人民幣1073089.30元,根據(jù)當(dāng)時港幣兌人民幣的市場牌價,尚欠房款人民幣109146.60元。金某付給董某等人的其他款項,應(yīng)認(rèn)定為董某的個人債務(wù),雙方另行處理。合同約定逾期交付房屋的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高,依法不予保護,鄭某應(yīng)比照銀行同期貸款罰息日萬分之三向金某支付違約金。

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