案情簡(jiǎn)介：未經(jīng)抵押權(quán)人同意，能否解除購房合同

A公司于2012年7月16日雙方簽訂商品房買賣合同，A公司將其所有的位于農(nóng)安縣合隆鎮(zhèn)春城家園小區(qū)5棟2門1602室，面積88.34平方米的樓房，以每平方米3548元／㎡的價(jià)格出賣給廉某，付款方式是按揭貸款。合同約定A公司于2012年12月31日前將房屋交付給廉某，合同簽訂后，廉某交付首付款，其余21萬元在銀行做了按揭貸款?，F(xiàn)廉某已經(jīng)按照合同約定在銀行償還了4年多按揭貸款，如約履行了合同。但至今為止，A公司一直未將房屋交付給廉某，廉某多次找A公司協(xié)商此事，尤其2014年以來，廉某數(shù)次找A公司售樓處的朱經(jīng)理協(xié)商，但一直未果。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》A公司嚴(yán)重違約，給廉某造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。

法院判決：駁回原告的訴訟請(qǐng)求

本院認(rèn)定事實(shí)如下：2012年7月16日雙方簽訂商品房買賣合同，中誠地產(chǎn)將其所有的位于農(nóng)安縣合隆鎮(zhèn)春城家園小區(qū)5棟2門1602室，面積88.34平方米的樓房，以每平方米3548元／㎡的價(jià)格出售給廉某，付款方式是按揭貸款。合同約定A公司于2012年12月31日前將房屋交付給廉某。合同簽訂后，廉某交付首款103430.32元，其余21萬元在中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司農(nóng)安支行做了按揭貸款，同時(shí)用該房屋設(shè)立了抵押?，F(xiàn)廉某已經(jīng)按照合同約定在銀行償還了4年多按揭貸款，如約履行了合同。但至今為止，中誠地產(chǎn)一直未將房屋交付給廉某。判決：A公司吉林中誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效十日內(nèi)給付廉某違約金（違約金自2013年1月1日起按廉某已交房款日萬分之一計(jì)算至判決生效止）。駁回廉某的其他訴訟請(qǐng)求。

律師說法：如何認(rèn)定本案的抵押權(quán)效力

廉某與中誠地產(chǎn)簽定的房屋買賣合同有效，廉某要求解除合同，由于廉某已將房屋作了抵押貸款，在沒有抵押權(quán)人同意情況下，解除合同會(huì)侵害抵押權(quán)人權(quán)利；原A公司簽定的房屋買賣合同第九條規(guī)定合同繼續(xù)履行自本合同第八條規(guī)定的交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房款萬分之一的違約金。A公司未按約定交付房屋其行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)給付違約金違約責(zé)任；廉某要求給付4年房租，沒有證據(jù)故不應(yīng)當(dāng)支持；廉某要求給付銀行利息一節(jié)，廉某購買房屋理應(yīng)支付房款，A公司延期給付房屋，已承擔(dān)給付違約金的違約責(zé)任，故此不應(yīng)當(dāng)支持。

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