案情簡介：商品房一房數(shù)賣的行為應(yīng)當如何認定

2000年8月3日，劉某與北京中鴻天房地產(chǎn)有限公司簽訂北京市外銷商品房預(yù)售契約，劉某購買了涉案房屋，總價款為1372838元。2005年8月1日，劉某取得涉案房屋所有權(quán)證。2005年9月17日，劉某取得涉案房屋土地使用證。合同簽訂后，姜某于2011年1月25日向劉某轉(zhuǎn)賬70萬元，于2011年2月17日向劉某匯款242萬元。2011年1月30日，姜某取得涉案房屋所有權(quán)證。徐某起訴至法院，要求：1.確認徐某與劉某于2007年7月15日簽訂的針對涉案房屋的買賣合同有效；2.劉某返還購房款138萬元及利息，并賠償裝修費用20萬元、差價款214萬元和房租損失14.4萬元；3.姜某對上述債務(wù)承擔連帶給付責任。一審審理中，劉某及姜某表示涉案房屋現(xiàn)已交付給姜某。徐某提交收據(jù)2張，以證明其對涉案房屋進行了裝修，花費了裝修費20萬元；徐某還提交了公寓寫字樓租賃合同，以證明其主張的租金損失。

法院判決：合同有效

法院認定：一、確認徐某與劉某于2007年7月15日簽訂的針對北京市朝陽區(qū)建國路88號（7-10）7號樓808室房屋的買賣合同有效；二劉某于判決生效后10日內(nèi)返還徐某購房款100萬元；三、劉某于判決生效后10日內(nèi)賠償徐某差價損失214萬元；四、駁回徐某其他訴訟請求。

律師說法：如何認定本案的法律關(guān)系

依法成立的合同受法律保護，雙方均應(yīng)依約履行。劉某與徐某簽有收條，承諾將涉案房屋出售給徐某，并將涉案房屋交付徐某使用，雙方確已形成買賣合同關(guān)系。后劉某將涉案房屋另行出售，導致其與徐某的買賣合同履行不能，劉某存在根本違約行為，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任；劉某收取徐某的購房款100萬元應(yīng)予退還，同時考慮到劉某違約行為的惡劣性質(zhì)及主觀過錯，法院判令其將涉案房屋另行出售所得的差價款214萬元全部賠償給徐某。對徐某關(guān)于利息及裝修損失和房租損失的請求，考慮到上述賠償已足以彌補其損失，對其該部分請求不予支持。徐某要求姜某對上述債務(wù)承擔連帶責任，不予支持。

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