開(kāi)發(fā)商的任何要求都不能違反法律的規(guī)定，購(gòu)房預(yù)訂款也是如此?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第22條第2款規(guī)定：“符合商品房銷(xiāo)售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，身買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定?！?/p>

一、商品房預(yù)訂款糾紛，房屋預(yù)訂款是購(gòu)房定金還是購(gòu)房訂金？

房開(kāi)發(fā)商經(jīng)常依上述規(guī)定向打算買(mǎi)房的人收取一定的預(yù)訂款，但是開(kāi)發(fā)商在其出據(jù)的“預(yù)訂款”或定金性質(zhì)的收據(jù)所附帶的備注條款卻差別較大，為此購(gòu)房者一定要在付款前先看清收據(jù)上內(nèi)容，謹(jǐn)慎簽字付款。該備注條款視為開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間達(dá)成的特殊形式約定——“當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定”，簽訂后是不能違約的。

購(gòu)房者必須知道，購(gòu)房預(yù)訂款本身的性質(zhì)是不確定的，購(gòu)房預(yù)訂款既可以是“購(gòu)房定金”，也可可以是“購(gòu)房訂金”，而這兩者的性質(zhì)截然不同的，發(fā)生購(gòu)房預(yù)訂款糾紛時(shí)的處理結(jié)果也是不同的。購(gòu)房預(yù)訂款的性質(zhì)由開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者協(xié)商確定。

二、商品房預(yù)訂款糾紛，購(gòu)房預(yù)訂款可以要求開(kāi)發(fā)商退回嗎？

購(gòu)房者能不能要求開(kāi)發(fā)商退回購(gòu)房預(yù)訂款，這要看購(gòu)房預(yù)訂款是購(gòu)房定金還是購(gòu)房訂金。

（一）能否要求開(kāi)發(fā)商退回購(gòu)房預(yù)訂款？如果購(gòu)房預(yù)訂款的性質(zhì)是購(gòu)房定金，則不可以。

購(gòu)房定金是合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)，或訂立后、履行前，預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢(qián)等。《擔(dān)保法》第89條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”也就是說(shuō)，一旦開(kāi)發(fā)商出據(jù)的收據(jù)所附帶的備注條款中注明是定金性質(zhì)的，如果購(gòu)房者后來(lái)不與房地產(chǎn)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的話，所收款項(xiàng)將依據(jù)定金罰則，消費(fèi)者將無(wú)權(quán)要求返還定金。所以消費(fèi)者一定要看清備注條款中所標(biāo)明的款項(xiàng)的字樣。

同時(shí)《擔(dān)保法》第90條規(guī)定定金的成立必須有書(shū)面定金合同，即合同中必須明確寫(xiě)明“定金”字樣，否則不作為定金對(duì)待。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干總是的解釋》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”

（二）能否要求開(kāi)發(fā)商退回購(gòu)房預(yù)訂款？如果購(gòu)房預(yù)訂款的性質(zhì)是購(gòu)房訂金，則可以。

作為預(yù)訂款一種的“訂金”的性質(zhì)則不同，它屬于預(yù)先給付的性質(zhì)，如果當(dāng)事人雙方最終沒(méi)有訂立合同的話，該款項(xiàng)是要返還給交付方。所以，購(gòu)房者在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前預(yù)先交一定預(yù)訂款時(shí)，千萬(wàn)要注意區(qū)分交付的“預(yù)訂款”種類(lèi)，特別是“定金”與“訂金”的差異。

以上就是對(duì)“發(fā)生商品房預(yù)訂款糾紛時(shí)能否要求開(kāi)發(fā)商退回購(gòu)房預(yù)訂款”所作的解答?？梢钥闯觯?gòu)房預(yù)訂款的性質(zhì)決定了能不能要回購(gòu)房預(yù)訂款。購(gòu)房者必須知道，雖然只有一字之差，但是購(gòu)房定金和購(gòu)房訂金是完全不同的。因此，購(gòu)房預(yù)訂款的定性是非常重要的，而如何定金，則需要當(dāng)事人提供證據(jù)來(lái)證明。我們建議您在遇到此類(lèi)問(wèn)題時(shí)，及時(shí)聯(lián)系律師獲取幫助。如果您還有什么不明白的地方，也可以直接向律師咨詢(xún)，他們會(huì)給您耐心解答。