案情簡(jiǎn)介：未在合理期限內(nèi)通知承租人，是否侵犯了其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

2007年8月29日，A公司將其商鋪1間出租給肖某，租賃合同約定，租期2年（自2007年9月11日至2009年9月10日），租金36748元／年。合同履行期間，肖某如數(shù)交納了租金，同時(shí)對(duì)商鋪進(jìn)行了整體裝飾和裝修。2009年7月24日，肖某向A公司要求購(gòu)買該商鋪，此時(shí)得知該商鋪已為A公司轉(zhuǎn)讓給史軍強(qiáng)，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。肖某認(rèn)為，A公司出賣商鋪時(shí)未在合理期限內(nèi)通知肖某，侵犯了肖某的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。請(qǐng)求判令A(yù)公司賠償裝修損失30000元（根據(jù)裝修現(xiàn)狀和年限計(jì)算）、重新尋找商鋪和租金的損失10000元（計(jì)算3個(gè)月）、停業(yè)損失60000元（6個(gè)月×10000元／月，根據(jù)自行銷售紫砂和茶葉所記流水賬確定）、重新購(gòu)置同地段相似房屋差價(jià)損失100000元，合計(jì)200000元。

法院判決：駁回原告的訴訟請(qǐng)求

人民法院經(jīng)公開審理查明：2007年8月29日，A公司將其坐落于宜興市宜城街道陽(yáng)泉西路265—1（119）號(hào)商鋪（100.68m2）1間出租給肖某，租賃合同約定，租期2年（自2007年9月11日至2009年9月10日），租金36748元／年；乙方（指肖某）增設(shè)、變更有關(guān)裝修、設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先征得甲方（指A公司）的書面同意。租賃合同第9條“特別約定”：“甲方明確告知乙方：甲方有權(quán)在該房屋的租賃期內(nèi)將該套商業(yè)用房出售給他人，乙方不得干涉。該套商業(yè)用房出售他人后，本合同繼續(xù)有效，在本合同租賃期滿后若乙方要續(xù)租，則由乙方直接和購(gòu)買方簽約?！焙贤男衅陂g，肖某如數(shù)交納了租金，同時(shí)對(duì)商鋪進(jìn)行了整體裝飾和裝修。2009年7月31日，A公司通知肖某，租賃商鋪已以931890元轉(zhuǎn)讓給史軍強(qiáng)。2008年1月31日，史軍強(qiáng)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。租賃合同期滿后，肖某退出房屋，也未在同地段另行購(gòu)置商鋪。綜上，肖某的請(qǐng)求，因缺乏事實(shí)依據(jù)或者法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。

律師說(shuō)法：能否認(rèn)定侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！钡景钢校つ持鲝圓公司侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的主張不能成立。訂立合同時(shí)，肖某知道或者應(yīng)當(dāng)知道其在租賃期內(nèi)依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但因雙方在合同中已作出特別約定：A公司有權(quán)在租賃期內(nèi)將該套商業(yè)用房出售給他人，肖某不得干涉。該約定表明，租賃合同履行期間，肖某同意拋棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，任由A公司將租賃房屋出賣給他人。也就是說(shuō)，A公司在租賃期內(nèi)將該套商業(yè)用房出售給他人時(shí)，可不必通知肖某。租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，前述特別約定條款也不違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效，對(duì)原A公司雙方都具有法律約束力。肖某拋棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，系依法處分自己的民事權(quán)利，未嘗不可。肖某在租賃期屆滿前一個(gè)多月即已知道租賃房屋已為A公司出售，租賃期屆滿后將要退出租賃房屋，如果肖某將來(lái)有意繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，此時(shí)就應(yīng)當(dāng)立即著手重新物色新的經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)，為將來(lái)或租或買做好準(zhǔn)備，以免損失擴(kuò)大。有一個(gè)多月的時(shí)間，已能遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足肖某的準(zhǔn)備工作。因此，期間損失與肖某沒有及時(shí)采取適當(dāng)措施存在直接關(guān)系，即便有證據(jù)證實(shí)，也與A公司無(wú)關(guān)。

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