案情簡介：未經(jīng)承租人許可轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)，如何看待轉(zhuǎn)讓效力
劉某于2010年3月20日與店主張某的岳父李某簽訂了《店面出租合同》，合同約定了租期從2010年4月1日至2011年3月30日止以及劉某在租期內(nèi)無權(quán)轉(zhuǎn)租等內(nèi)容。2011年2月，元某得知?jiǎng)⒛吵凶獾牡昝嬉D(zhuǎn)讓，便于2011年3月6日與劉某簽訂了一份協(xié)議，約定劉某將店面的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給元某等事宜，但未約定租期；元某支付給劉某轉(zhuǎn)讓費(fèi)3.85萬元。2011年4月，因合同到期，店主張某要求收回店面，遂起訴元某，要求元某搬出店面并賠償相關(guān)損失。后經(jīng)法院判決確認(rèn)：元某與劉某簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，判令元某搬出店面，并按每月680元租金支付給張某。元某在該店內(nèi)從2011年3月經(jīng)營至2012年1月。
法院判決：認(rèn)定轉(zhuǎn)讓無效
法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告元某與被告劉某簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議經(jīng)法院判決認(rèn)定為無效合同，劉某收取的3.85萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)因合同無效而導(dǎo)致其取得該款沒有依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以返還。同時(shí)，元某在與劉某協(xié)商租賃該房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解房屋的權(quán)屬及劉某有無轉(zhuǎn)讓權(quán)，因其疏忽沒有了解，元某對造成合同無效存在一定的過錯(cuò)，因此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；劉某明知自己無轉(zhuǎn)租權(quán)而進(jìn)行轉(zhuǎn)租并收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，其主觀過錯(cuò)較大，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任?？紤]到元某已經(jīng)營了約10個(gè)月，酌定由其承擔(dān)30 %的責(zé)任為宜。元某要求劉某賠償損失，但未提供任何損失證據(jù)，故不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，判決：一、被告劉某返還原告元某店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)3.85萬元的70 %即26950元，其余損失由原告自行負(fù)擔(dān)；二、駁回原告的其他訴訟請求。
律師說法：如何看待房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)
房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)是市場發(fā)展過程中形成的一種商業(yè)習(xí)慣，該費(fèi)用一般包含房屋裝飾裝修費(fèi)用、承租人長期在該房屋經(jīng)營形成的商業(yè)價(jià)值、承租人先行占有房屋的壟斷利潤及優(yōu)先承租權(quán)等多種不同性質(zhì)的費(fèi)用集合體。但劉某與元某簽訂的轉(zhuǎn)讓其承租的房屋經(jīng)營權(quán)合同并沒有約定轉(zhuǎn)讓費(fèi)用具體包含的費(fèi)用性質(zhì)，而且，當(dāng)事人表示該轉(zhuǎn)讓費(fèi)主要是一種經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，是沿襲市場慣例的做法?，F(xiàn)因次承租人元某未與房主就租賃房屋事宜達(dá)成一致，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無效，該轉(zhuǎn)讓費(fèi)應(yīng)按無效合同的后果進(jìn)行處理。
元某支付給劉某的店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)在轉(zhuǎn)租合同無效后應(yīng)該如何分擔(dān)？而關(guān)于店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)，有裝飾裝修費(fèi)用，對未到期房屋使用權(quán)升值的費(fèi)用和壟斷利潤三種觀點(diǎn)。由于法律沒有明確界定店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)是何種性質(zhì)的費(fèi)用，還是包含多種不同性質(zhì)費(fèi)用的復(fù)雜集合，導(dǎo)致法院在審理時(shí)沒有統(tǒng)一的法律適用標(biāo)準(zhǔn)。房屋租賃合同產(chǎn)生的店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)糾紛，應(yīng)當(dāng)在區(qū)分轉(zhuǎn)讓費(fèi)性質(zhì)的基礎(chǔ)上，主要考慮次承租人承租店面經(jīng)營的時(shí)間來確定該轉(zhuǎn)讓費(fèi)用在承租人及次承租人間的負(fù)擔(dān)。應(yīng)當(dāng)區(qū)分店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的性質(zhì)，即該費(fèi)用具體包含有哪些項(xiàng)目。根據(jù)市場形成的慣例，該費(fèi)用一般包含房屋裝飾裝修費(fèi)用、承租人長期在該房屋經(jīng)營形成的商業(yè)價(jià)值、承租人先行占有房屋的壟斷利潤及優(yōu)先承租權(quán)等多種不同性質(zhì)的費(fèi)用集合體，而不同性質(zhì)的費(fèi)用有不同的處理原則。
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