案情簡介：借名購房合同，能否履行

2014年6月，王某與宋某簽署《房屋買賣協(xié)議》，約定宋某購買王某名下商品房一套，成交價格為400萬元。同時雙方簽署《補(bǔ)充協(xié)議》，由于宋某并不具備北京市房產(chǎn)的購房資格，雙方約定王某在收到房產(chǎn)首付款后協(xié)助陳某辦理房產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)。后由于房價上漲較多，王某提起訴訟，以宋某不具備購房資格為由請求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效。宋某提起反訴，要求王某履行雙方簽署的《房屋買賣協(xié)議》。

合議庭意見：《房屋買賣協(xié)議》解除

判決雙方簽訂的《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于本判決生效之日起解除，并駁回反訴原告宋某的全部反訴請求。

律師說法：適用法律規(guī)定的其他情形條款

《合同法》的規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：1.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;2.惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;3.以合法形式掩蓋非法目的;4.損害社會公共利益;5.違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其中針對第5項(xiàng)，《<合同法>若干問題的解釋(二)》明確規(guī)定“強(qiáng)制性規(guī)定”是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

在實(shí)際購房人不具有購房資格的前提下，借名購房后形成的房屋買賣合同確屬為了規(guī)避限購政策而簽訂的合同，但不存在欺詐、脅迫的手段，不損害國家、他人或公共利益，目的也不屬于非法，亦未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此《買賣合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議》，應(yīng)屬有效。王某要求確認(rèn)合同無效的訴訟請求，缺乏依據(jù)。

《合同法》第九十四條規(guī)定的法定解除權(quán)共有如下情形：1.因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;2.在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);3.當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;4.當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;5.法律規(guī)定的其他情形。

但合同能否履行呢？首先，本案中不存在不可抗力;其次，本案中合同無法履行，并不是以任何一方的意愿為基礎(chǔ)，而是因?yàn)楹贤s定規(guī)避了房屋限購政策，不論雙方是否有履行意愿，合同均不能履行。因此，能夠適用的只有第5項(xiàng)規(guī)定的其他情形。第5項(xiàng)屬于兜底條款，將第1至4項(xiàng)沒有包括的情形均納入其中?！逗贤ā返谄邨l規(guī)定：當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益。簽訂規(guī)避房屋限購政策的合同，無疑屬于擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序的行為，故屬于法律規(guī)定的其他情形，此類合同可以依法解除。

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