案例簡(jiǎn)介:  租房沒(méi)簽合同房東要求搬走  二審又提裝修費(fèi)

2002年1月，張某從某銀行支行處承租13號(hào)房屋1.5間，但一直未簽訂租房合同。至2015年7月1日之后，張某未再繳納房租及水電費(fèi)用。2015年8月11日，某銀行支行委托律師向張某送達(dá)律師函，解除租房合同，要求張某于2015年8月20日之前搬離13號(hào)房屋，并支付至實(shí)際搬離日的房租及水電費(fèi)用。張某及其家人拒不騰房，某銀行支行訴至法院，要求判令解除與張某的租房合同，令其搬離13號(hào)房屋，并支付之前所欠房租及水電費(fèi)用。一審法院支持了某銀行支行的訴訟請(qǐng)求。張某辯稱，自己與家人無(wú)處居住，拒不騰房，也不同意解除租房合同，遂上訴至二審法院。二審中，張某又提出對(duì)承租房屋曾進(jìn)行過(guò)裝修與自建，要求進(jìn)行賠償。

   法院判決:  房東要求搬走合法  二審提裝修費(fèi)用不支持

一審法院認(rèn)為，張某從某銀行支行處租賃房屋，并支付房租及水電費(fèi)，已形成事實(shí)租賃合同關(guān)系。因一直未簽訂書面租房合同，雙方之間的合同應(yīng)視為不定期租賃，某銀行支行有權(quán)隨時(shí)解除租房合同。某銀行支行作為出租人，向張某已發(fā)解除房屋租賃合同通知函，履行了通知義務(wù)，故一審法院支持某銀行支行的訴訟請(qǐng)求。二審法院認(rèn)為一審法院事實(shí)認(rèn)定清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，維持原判。對(duì)張某提出的新的訴求，因其在一審中并未對(duì)裝修問(wèn)題提出反訴，二審法院不予支持。

   律師說(shuō)法:  房東要求搬走合法嗎   裝修費(fèi)用何時(shí)提

本案涉及如下法律問(wèn)題:

１.長(zhǎng)期租房合同（6個(gè)月以上）宜采用書面形式。依據(jù)《合同法》第215條，租期半年以上無(wú)書面合同，推定為不定期租賃。

２.不定期租賃合同風(fēng)險(xiǎn)較大。依據(jù)《合同法》第232條，不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解約。承租人可以隨時(shí)搬走，出租人在履行通知義務(wù)，給予承租人合理的搬家期限之后，也可以隨時(shí)解除房屋租賃合同。

３.二審程序中被告提出反訴或增加訴訟請(qǐng)求的，依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋第328條，二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則就反訴或增加訴訟請(qǐng)求部分進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，告知當(dāng)事人另行起訴。雙方當(dāng)事人同意由二審人民法院一并審理的，二審人民法院可以一并裁判。

本案中，張某承租房屋長(zhǎng)達(dá)十幾年，卻一直未簽訂書面租房合同，依據(jù)相關(guān)法律，推定為不定期租賃，將承擔(dān)不定期租房合同帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)——房東給予合理的搬家期限之后，可以隨時(shí)解除租房合同，有權(quán)要求張某搬家。

張某不了解法律的訴訟程序和證據(jù)規(guī)則，一審中未提，二審中卻提起裝修賠償費(fèi)用，未得到二審法院支持，只能另行起訴，給自己帶來(lái)麻煩，損失了經(jīng)濟(jì)利益。司法實(shí)踐中，反訴最好是在答辯過(guò)程中提起，最遲應(yīng)在一審法庭辯論終結(jié)前提出。通過(guò)反訴與本訴合并審理，降低訴訟成本，便于判決的執(zhí)行。

在租房時(shí)應(yīng)先了解相關(guān)法律法規(guī)，盡量簽訂書面合同，若存在裝修、擴(kuò)建等大額經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，建議咨詢專業(yè)法律人士，盡可能減少損失。