案情簡介：以分割商鋪為標(biāo)的的合同違約應(yīng)如何處理

位于南京市中山路18號以南的時代廣場是A公司于1996年開始開發(fā)建設(shè)的商業(yè)用房，該建筑物為地下一層、地上六層。其中地上第一、二、三層的部分區(qū)域?qū)ν庾鳛樯唐贩夸N售，其余部分為A公司自有。1998年10月19日時代廣場尚在建設(shè)中時，A公司與馮某簽訂了一份商品房買賣合同，約定：A公司向馮某出售時代廣場第二層編號為28050的商品房（屬于分割商鋪性質(zhì)），建筑面積22．50平方米，每平方米單價16 363．73元，總房款368 184元；1998年10月22日前交付房屋；交房后三個月內(nèi)雙方共同去辦理房屋權(quán)屬過戶手續(xù)。該合同于1998年10月26日經(jīng)南京市房地產(chǎn)市場管理處登記。合同簽訂后，馮某按約支付了全部房款。1998年11月3日A公司將房屋交付馮某使用，但一直未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，A公司于1998年將時代廣場內(nèi)的自有部分租賃給江蘇嘉和百貨有限公司經(jīng)營。1999年6月江蘇嘉和百貨有限公司經(jīng)營不善，被哄搶而倒閉。1999年12月時代廣場購物中心在原址開業(yè)，2002年1月再次停業(yè)，大部分購房人所購房屋亦無法正常經(jīng)營。在此期間，部分購房人及債權(quán)人集體上訪，要求退房及償還債務(wù)，A公司的出資股東亦發(fā)生了二次變更。A公司陸續(xù)與大部分購房人解除了商品房買賣合同，辦理了退房手續(xù)，尚余包括馮某在內(nèi)的少部分購房人未辦理商品房買賣合同的解除手續(xù)。整個時代廣場處于閑置狀態(tài)。之后，A公司為盤活資產(chǎn)、重新開業(yè)，擬對時代廣場的經(jīng)營格局進行調(diào)整，將包括馮某所購商鋪在內(nèi)的全部經(jīng)營面積重新規(guī)劃布局，并準(zhǔn)備進行施工。2003年3月17日及6月30日，A公司兩次致函馮某，通知其解除雙方簽訂的商品房買賣合同。2003年3月27日，A公司拆除了馮某所購商鋪的玻璃隔墻及部分管線設(shè)施。隨后A公司進行了調(diào)整經(jīng)營格局的施工。馮某為此與A公司發(fā)生糾紛。

法院判決：解除合同

法院認為：A公司與馮某簽訂的商品房買賣合同是雙方當(dāng)事人基于簽訂合同時的事實基礎(chǔ)和利益考慮而做出的一致的真實意思表示，該合同合法有效。該房屋交付之后，因整體經(jīng)營不善，導(dǎo)致時代廣場長期停業(yè)，造成巨額資產(chǎn)閑置。現(xiàn)A公司擬將時代廣場整體進行重新規(guī)劃布局，再次開業(yè)，如果馮某所購房屋不納入此次重新規(guī)劃布局的范圍，勢必影響整個時代廣場經(jīng)營格局的調(diào)整和重新開業(yè)，使得時代廣場恢復(fù)營業(yè)受阻，造成社會財富的極大浪費，不利于社會經(jīng)濟的發(fā)展。故雙方簽訂商品房買賣合同時所依賴的事實基礎(chǔ)和利益關(guān)系現(xiàn)已發(fā)生重大改變。出于對社會經(jīng)濟資源的合理利用及衡平雙方利益的考慮，依據(jù)公平及誠實信用原則，A公司對商品房買賣合同主張予以解除應(yīng)予以準(zhǔn)許。馮某在合同履行過程中沒有任何違約行為，其合法權(quán)益亦應(yīng)受法律保護。在合同解除后，其應(yīng)得到合理充分的補償，使其利益不因合同的解除而減少。故A公司在解除商品房買賣合同后，除應(yīng)返還馮某購房價款外，并應(yīng)對馮某做出相應(yīng)賠償。A公司支付的房屋增值款、違約金及補償款連同A公司返還的房屋價款足以使馮某在同類地區(qū)購得相同面積的類似商業(yè)用房，該補償充分、合理，應(yīng)予以確認。據(jù)此，判決：A公司與馮某簽訂的時代廣場編號為28050房屋的商品房買賣合同予以解除；馮某返還A公司位于時代廣場編號為28050號的房屋，于本判決生效之日起十日內(nèi)交付。

律師說法：本案的法律責(zé)任如何認定

馮某與A公司簽訂的商品房買賣契約應(yīng)為合法有效。A公司在合同約定的期限內(nèi)未能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)已構(gòu)成違約，在合同未依法解除的情況下將2B050房屋的玻璃墻及部分管線設(shè)施拆除亦屬不當(dāng)，A公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任及賠償責(zé)任。同時，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但債務(wù)的標(biāo)的不適合強制履行或履行費用過高的除外。本案中，馮某所購的門面房在整個時代廣場布局調(diào)整的范圍內(nèi)，且所占比例較小，在A公司已與絕大部分購房人解除合同的情況下，如要求A公司繼續(xù)履行本案合同，將對整個時代廣場的規(guī)劃及經(jīng)營產(chǎn)生影響，使A公司為履行本合同支付過高的費用，勢必破壞當(dāng)事人之間的利益平衡，故應(yīng)允許A公司以承擔(dān)違約責(zé)任及賠償責(zé)任代替實際履行。

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