一、 什么是軍產房？

軍產房是指軍隊享有房屋所有權（即產權）的房屋。依據中華人民共和國建設部房地產業(yè)司、中國人民解放軍總后勤部基建營房部印發(fā)的《城鎮(zhèn)駐軍營房產權轉移和房屋現狀變更登記實施細則》第八條的規(guī)定：軍隊房屋產權屬軍委、總部，所有權性質屬軍產，“產權單位”填總后勤部。其營房變更登記委托住用單位（即產權管理單位）全權辦理，使用住用單位印章，但必須按《中國人民解放軍房地產管理條例》規(guī)定的房地產轉移、變更批準權限，持有總后勤部或各軍區(qū)、軍兵種、國防科工委等大單位的批件。不符合上述規(guī)定的，產權轉移無效，并不得進行營房變更登記。同時依據《軍隊房地產開發(fā)管理暫行條例》第十五條的規(guī)定：利用軍隊房地產開發(fā)，不論數量多少，一律報總后勤部審批?！盾婈牞F有住房出售管理辦法》（總后勤部[1999]后營字第530號印發(fā)）第四條規(guī)定： 出售軍隊現有住房，必須經軍區(qū)級單位審查并報總后勤部批準，由售房單位組織實施。綜合上述軍隊房地產管理規(guī)定，軍產房的產權單位是總后勤部，軍隊產權房屋向地方轉讓，必須取得總后勤部的審批，否則無權轉讓，轉讓無效。

二、軍產房買賣的法律適用有哪些？

軍產房的法律適用問題是解決軍產房糾紛的焦點和難點。原因是，關于軍產房的相關法律規(guī)定主要是由中央軍委或其總后勤部規(guī)定的，如：

1、《中國人民解放軍房地產管理條例》（1990年4月20日中華人民共和國中央軍事委員會發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；

2、《軍隊房地產開發(fā)管理暫行規(guī)定》【實施時間】1992-12-01【頒布單位】中國人民解放軍總后勤部；

3、《軍隊現有住房出售管理辦法》(總后勤部[1999]后營字第530號印發(fā))

4、《總參謀部、總政治部、總后勤部關于利用軍隊房地產開發(fā)經營有關問題的通知》、

5、《中華人民共和國建設部房地產業(yè)司、中國人民解放軍總后勤部基建營房部關于印發(fā)《城鎮(zhèn)駐軍營房產權轉移和房屋現狀變更登記實施細則》的通知》

以上這些規(guī)定在互聯網上可以搜索到相關原文，但如何看待這些規(guī)定對于軍產房向地方轉讓的合同的效力的影響卻是一個有爭議的問題，產生爭議的根本原因是對于如何認定中央軍委及其總后勤部的規(guī)定對于軍產房買賣合同效力的影響缺乏明確的法律規(guī)定。因為依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款的規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合法無效。而依據《中華人民共和國立法法》（以下簡稱立法法）的規(guī)定，法律是由全國人民代表大會和全國人民代表大會常務委員會行使國家立法權（見《立法法》第七條）。而行政法規(guī)則由國務院根據憲法和法律，制定行政法規(guī)（見《立法法》第五十六條第一款）。中央軍委及其總后勤部關于軍產房的規(guī)定不是法律，也不是行政法規(guī)，與合同法關于合同效力的規(guī)定對應不上。使得中央軍委及其總后勤部關于軍產房的規(guī)定對于合同效力的影響沒有直接的法律規(guī)定。這是產生軍產房法律適用及軍產房買賣合同效力爭議的根源所在。中央軍委及其總后勤部關于軍產房的規(guī)定依據《立法法》的規(guī)定，應屬于軍事法規(guī)和軍事規(guī)章。而依據《立法法》的規(guī)定：軍事法規(guī)、軍事規(guī)章在武裝力量內部實施。因軍產房買賣即涉及軍事力量內部，又涉及軍事力量外部的地方軍產房購買人，此事如何適用軍事法規(guī)、軍事規(guī)章以及如何認定軍事法規(guī)、軍事規(guī)章與合同效力的關系仍然沒有明確的法律規(guī)定。所以為了解決涉及到軍隊與地方法律關系的軍產房買賣的法律適用及其效力，迫切需要通過法律或中央軍事委員會與國務院聯合發(fā)文的形式明確軍產房向地方轉讓時的法律適用與合同效力問題。

對于中央軍軍事委員會及其各總部、軍兵種、軍區(qū)的立法權及其所立規(guī)范的效力，依據《立法法》第九十三條規(guī)定：中央軍事委員會根據憲法和法律，制定軍事法規(guī)。中央軍事委員會各總部、軍兵種、軍區(qū)，可以根據法律和中央軍事委員會的軍事法規(guī)、決定、命令，在其權限范圍內，制定軍事規(guī)章。軍事法規(guī)、軍事規(guī)章在武裝力量內部實施。軍事法規(guī)、軍事規(guī)章的制定、修改和廢止辦法，由中央軍事委員會依照本法規(guī)定的原則規(guī)定。