一、 什么是軍產(chǎn)房？

軍產(chǎn)房是指軍隊(duì)享有房屋所有權(quán)（即產(chǎn)權(quán)）的房屋。依據(jù)中華人民共和國建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司、中國人民解放軍總后勤部基建營房部印發(fā)的《城鎮(zhèn)駐軍營房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實(shí)施細(xì)則》第八條的規(guī)定：軍隊(duì)房屋產(chǎn)權(quán)屬軍委、總部，所有權(quán)性質(zhì)屬軍產(chǎn)，“產(chǎn)權(quán)單位”填總后勤部。其營房變更登記委托住用單位（即產(chǎn)權(quán)管理單位）全權(quán)辦理，使用住用單位印章，但必須按《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更批準(zhǔn)權(quán)限，持有總后勤部或各軍區(qū)、軍兵種、國防科工委等大單位的批件。不符合上述規(guī)定的，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移無效，并不得進(jìn)行營房變更登記。同時(shí)依據(jù)《軍隊(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行條例》第十五條的規(guī)定：利用軍隊(duì)房地產(chǎn)開發(fā)，不論數(shù)量多少，一律報(bào)總后勤部審批?！盾婈?duì)現(xiàn)有住房出售管理辦法》（總后勤部[1999]后營字第530號(hào)印發(fā)）第四條規(guī)定： 出售軍隊(duì)現(xiàn)有住房，必須經(jīng)軍區(qū)級(jí)單位審查并報(bào)總后勤部批準(zhǔn)，由售房單位組織實(shí)施。綜合上述軍隊(duì)房地產(chǎn)管理規(guī)定，軍產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)單位是總后勤部，軍隊(duì)產(chǎn)權(quán)房屋向地方轉(zhuǎn)讓，必須取得總后勤部的審批，否則無權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓無效。

二、軍產(chǎn)房買賣的法律適用有哪些？

軍產(chǎn)房的法律適用問題是解決軍產(chǎn)房糾紛的焦點(diǎn)和難點(diǎn)。原因是，關(guān)于軍產(chǎn)房的相關(guān)法律規(guī)定主要是由中央軍委或其總后勤部規(guī)定的，如：

1、《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》（1990年4月20日中華人民共和國中央軍事委員會(huì)發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；

2、《軍隊(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行規(guī)定》【實(shí)施時(shí)間】1992-12-01【頒布單位】中國人民解放軍總后勤部；

3、《軍隊(duì)現(xiàn)有住房出售管理辦法》(總后勤部[1999]后營字第530號(hào)印發(fā))

4、《總參謀部、總政治部、總后勤部關(guān)于利用軍隊(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)問題的通知》、

5、《中華人民共和國建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司、中國人民解放軍總后勤部基建營房部關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)駐軍營房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實(shí)施細(xì)則》的通知》

以上這些規(guī)定在互聯(lián)網(wǎng)上可以搜索到相關(guān)原文，但如何看待這些規(guī)定對(duì)于軍產(chǎn)房向地方轉(zhuǎn)讓的合同的效力的影響卻是一個(gè)有爭議的問題，產(chǎn)生爭議的根本原因是對(duì)于如何認(rèn)定中央軍委及其總后勤部的規(guī)定對(duì)于軍產(chǎn)房買賣合同效力的影響缺乏明確的法律規(guī)定。因?yàn)橐罁?jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款的規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合法無效。而依據(jù)《中華人民共和國立法法》（以下簡稱立法法）的規(guī)定，法律是由全國人民代表大會(huì)和全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)行使國家立法權(quán)（見《立法法》第七條）。而行政法規(guī)則由國務(wù)院根據(jù)憲法和法律，制定行政法規(guī)（見《立法法》第五十六條第一款）。中央軍委及其總后勤部關(guān)于軍產(chǎn)房的規(guī)定不是法律，也不是行政法規(guī)，與合同法關(guān)于合同效力的規(guī)定對(duì)應(yīng)不上。使得中央軍委及其總后勤部關(guān)于軍產(chǎn)房的規(guī)定對(duì)于合同效力的影響沒有直接的法律規(guī)定。這是產(chǎn)生軍產(chǎn)房法律適用及軍產(chǎn)房買賣合同效力爭議的根源所在。中央軍委及其總后勤部關(guān)于軍產(chǎn)房的規(guī)定依據(jù)《立法法》的規(guī)定，應(yīng)屬于軍事法規(guī)和軍事規(guī)章。而依據(jù)《立法法》的規(guī)定：軍事法規(guī)、軍事規(guī)章在武裝力量內(nèi)部實(shí)施。因軍產(chǎn)房買賣即涉及軍事力量內(nèi)部，又涉及軍事力量外部的地方軍產(chǎn)房購買人，此事如何適用軍事法規(guī)、軍事規(guī)章以及如何認(rèn)定軍事法規(guī)、軍事規(guī)章與合同效力的關(guān)系仍然沒有明確的法律規(guī)定。所以為了解決涉及到軍隊(duì)與地方法律關(guān)系的軍產(chǎn)房買賣的法律適用及其效力，迫切需要通過法律或中央軍事委員會(huì)與國務(wù)院聯(lián)合發(fā)文的形式明確軍產(chǎn)房向地方轉(zhuǎn)讓時(shí)的法律適用與合同效力問題。

對(duì)于中央軍軍事委員會(huì)及其各總部、軍兵種、軍區(qū)的立法權(quán)及其所立規(guī)范的效力，依據(jù)《立法法》第九十三條規(guī)定：中央軍事委員會(huì)根據(jù)憲法和法律，制定軍事法規(guī)。中央軍事委員會(huì)各總部、軍兵種、軍區(qū)，可以根據(jù)法律和中央軍事委員會(huì)的軍事法規(guī)、決定、命令，在其權(quán)限范圍內(nèi)，制定軍事規(guī)章。軍事法規(guī)、軍事規(guī)章在武裝力量內(nèi)部實(shí)施。軍事法規(guī)、軍事規(guī)章的制定、修改和廢止辦法，由中央軍事委員會(huì)依照本法規(guī)定的原則規(guī)定。