一、軍產(chǎn)房可以轉(zhuǎn)讓嗎？

依據(jù)《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》第十條第（一）款的規(guī)定：不論數(shù)量多少，凡軍隊房地產(chǎn)同地方有償轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移變更由總后勤部審批。另依據(jù)中華人民共和國建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司中國人民解放軍總后勤部基建營房部關(guān)于印發(fā)的《城鎮(zhèn)駐軍營房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實施細則》第八條的規(guī)定：軍隊房屋產(chǎn)權(quán)屬軍委、總部，所有權(quán)性質(zhì)屬軍產(chǎn)，“產(chǎn)權(quán)單位”填總后勤部。其營房變更登記委托住用單位（即產(chǎn)權(quán)管理單位）全權(quán)辦理，使用住用單位印章，但必須按《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更批準(zhǔn)權(quán)限，持有總后勤部或各軍區(qū)、軍兵種、國防科工委等大單位的批件。不符合上述規(guī)定的，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移無效，并不得進行營房變更登記。同時依據(jù)《軍隊房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行條例》第十五條的規(guī)定：利用軍隊房地產(chǎn)開發(fā)，不論數(shù)量多少，一律報總后勤部審批?！盾婈牞F(xiàn)有住房出售管理辦法》（總后勤部[1999]后營字第530號印發(fā)）第四條規(guī)定： 出售軍隊現(xiàn)有住房，必須經(jīng)軍區(qū)級單位審查并報總后勤部批準(zhǔn)，由售房單位組織實施。綜合上述軍隊房地產(chǎn)管理規(guī)定，軍產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)單位是總后勤部，軍隊產(chǎn)權(quán)房屋向地方轉(zhuǎn)讓，必須取得總后勤部的審批，否則無權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓無效。

具體到判決中的法律適用，筆者的意見是應(yīng)適用合同法第五十一條的規(guī)定：即“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。即軍產(chǎn)房向地方轉(zhuǎn)讓，依軍事法規(guī)和軍事規(guī)章的規(guī)定，應(yīng)經(jīng)過總后勤部審批同意。軍產(chǎn)房買賣之前經(jīng)過總后勤部審批同意或爭議起訴到法院前經(jīng)過總后勤部追認(rèn)的，法院應(yīng)認(rèn)定為有權(quán)處分，軍產(chǎn)房買賣合同有效。否則應(yīng)按無權(quán)處分認(rèn)定處理，即，應(yīng)依《合同法》第51條的規(guī)定按無效合同處理。

二、軍產(chǎn)房轉(zhuǎn)讓合同有什么效力？

現(xiàn)實生活中涉及的軍產(chǎn)房買賣往往以出售軍產(chǎn)房使權(quán)或居住權(quán)，由出售軍產(chǎn)房一方向地方購房者出具營房居住證的變通方式進行，如何看待和評價買賣軍產(chǎn)房居住權(quán)或永久使用權(quán)的說法的法律性質(zhì)及合同效力，是一個值得研究和應(yīng)由有立法權(quán)的權(quán)威部門盡早明確的問題。筆者認(rèn)為買賣軍產(chǎn)房居住權(quán)或永久使用權(quán)的說法的法律性質(zhì)實質(zhì)是房屋所有權(quán)的買賣，如無總后勤部審批，有關(guān)買賣或轉(zhuǎn)讓合同也是無效的。具體理由闡述如下：

1、《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》第十條第（一）款的規(guī)定：不論數(shù)量多少，凡軍隊房地產(chǎn)同地方有償轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移變更由總后勤部審批。該條例中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括了所謂的永久使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也就是說，即使以永久使用權(quán)的名義向地方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，也必須經(jīng)過總后勤部的審批。

2、從法律的角度講，除了地方國有福利分房中的房屋允許轉(zhuǎn)讓使用權(quán)（其實質(zhì)是房屋租賃權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓）外，其他房屋買賣中并沒有房屋使用權(quán)買賣這個法律概念，以買賣軍產(chǎn)房居住權(quán)或永久使用權(quán)的名義所進行的軍產(chǎn)房買賣，其法律關(guān)系的實質(zhì)要么是房屋轉(zhuǎn)租的關(guān)系，要么是房屋買賣的關(guān)系，使用權(quán)買賣的法律本質(zhì)是承租權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，而依據(jù)合同法第二百一十四條的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年，超過部分無效。出賣房屋的永久使用權(quán)其本質(zhì)是租賃權(quán)的無限期轉(zhuǎn)讓，這與合法同中關(guān)于租賃合同的期限不得超過二十年相違背，是無效的，不可行的。

3、軍產(chǎn)房的買賣合同也是合同，依法應(yīng)適用《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）關(guān)于買賣合同的規(guī)定。依據(jù)合同法第一百三十條的規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同?！钡谝话偃l第一款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分”。第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)?！奔匆罁?jù)合同法關(guān)于買賣合同的規(guī)定，作為軍產(chǎn)房的賣方的主要義務(wù)是交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋的所有權(quán)，雖然有的軍產(chǎn)房買賣合同中規(guī)定只辦理軍產(chǎn)住房證，但這樣的規(guī)定并不能排除軍產(chǎn)房的賣方依合同法應(yīng)承擔(dān)的賣方的法定義務(wù)，即轉(zhuǎn)讓軍產(chǎn)房所有權(quán)的義務(wù)。

上所述，買賣軍產(chǎn)房居住權(quán)或永久使用權(quán)的說法的法律性質(zhì)實質(zhì)是房屋所有權(quán)的買賣，如無總后勤部審批，有關(guān)買賣或轉(zhuǎn)讓合同也是無效的。