案情介紹：買房未過(guò)戶對(duì)方反悔不過(guò)戶

1999年5月10日，舒某與張某簽訂了一份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，張某愿意將單位公房一套轉(zhuǎn)讓給舒某居住，舒某一次性給予張某18000元；自簽約之日起，該套房屋歸舒某所有；若是以后房改，房屋補(bǔ)助款由舒某支付，張某協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)。協(xié)議簽訂后，舒某依約支付購(gòu)房款并入住該房屋。2004年，張某單位房改，張某購(gòu)買該套房屋并將產(chǎn)權(quán)登記在自己名下。2008年3月9日，舒某與張某再次簽訂一份房屋買賣合同，舒某又向張某支付10000元。張某將產(chǎn)權(quán)證件交給舒某。此后，舒某多次要求張某配合完成過(guò)戶手續(xù)均被張某拒絕。舒某遂向法院提起房屋確權(quán)之訴。張某辯稱，他與舒某在1999年簽訂的是租房協(xié)議，舒某支付的18000元是租金；2008年他與舒某簽訂的買賣合同，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

   法院判決：支持舒某的訴求，張某應(yīng)配合完成過(guò)戶手續(xù)

法院認(rèn)為，解決房屋歸屬問(wèn)題，應(yīng)考慮購(gòu)房時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并結(jié)合房款支付、房屋交付、居住、使用情況等進(jìn)行綜合分析，再確定房屋歸屬。房屋產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)狀態(tài)的認(rèn)可和證明，其并不創(chuàng)設(shè)具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。本案中，舒某與張某兩次協(xié)議的真實(shí)意思是買賣房屋，而非租賃。另外，張某的單位公房經(jīng)過(guò)房改，已經(jīng)取得了該房屋的合法產(chǎn)權(quán)證書，故根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，房改房上市后再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的，按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓金后，可辦理交易過(guò)戶手續(xù)，內(nèi)容沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效并生效。法院判決該套公房歸舒某所有，張某應(yīng)配合完成過(guò)戶手續(xù)。

   律師說(shuō)法：買房未過(guò)戶，對(duì)方反悔怎么辦？“房改房”能買嗎？

買房未過(guò)戶涉及如下法律問(wèn)題：

１.根據(jù)區(qū)分原則，買房未過(guò)戶并不影響房屋買賣合同的效力。依據(jù)《物權(quán)法》第十五條，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

２.買方可以依據(jù)買賣合同的條款，要求賣方配合過(guò)戶。賣方如不配合，可以要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。

３.房子未過(guò)戶不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，即不取得房屋的所有權(quán)。這種情況容易發(fā)生一房二賣或一房多賣的風(fēng)險(xiǎn)，第三人有可能取得房屋的所有權(quán)。

４.部分“房改房”補(bǔ)繳土地出讓金并取得產(chǎn)權(quán)證之后，是可以取得房屋所有權(quán)的。詳細(xì)情況應(yīng)查閱相關(guān)政策規(guī)定。

本案中，舒某雖然未辦理過(guò)戶登記，但他與李某之間的房屋買賣合同是真實(shí)有效的。該房子經(jīng)過(guò)房改已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)證書，經(jīng)過(guò)補(bǔ)繳土地出讓金以后，可以辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。因此，舒某可以要求李某配合辦理過(guò)戶。

簽訂房屋買賣合同之前，應(yīng)詳細(xì)了解相關(guān)的法律法規(guī)，必要時(shí)咨詢專業(yè)法律人士，盡可能減少損失。