一、辦產(chǎn)權(quán)證期限有多長？

《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日?！钡谑艞l規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！边@也就是說，辦理房產(chǎn)證的期限首先是以商品房買賣合同約定的期限為準(zhǔn)。因為，只要合同內(nèi)容是當(dāng)事人雙方的真實意思表示，且合同內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)是有效的。如果合同沒有約定，商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日辦理;如果商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日辦理。

二、什么情況逾期辦證開發(fā)商不擔(dān)責(zé)？

該解釋第十八條規(guī)定的 “由于出賣人的原因” 指的是什么呢?這就是前面所述的開發(fā)商沒有履行協(xié)助辦證的義務(wù)，即開發(fā)商沒有在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，或者沒有在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，沒有取得該項目的大產(chǎn)權(quán)。非開發(fā)商原因造成逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書，則開發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，主要包括以下情況：

第一，由于行政機關(guān)的過錯造成的。行政機關(guān)在履行行政管理職責(zé)時，由于其行政不作為或者違法作為，導(dǎo)致開發(fā)商不能如期辦理產(chǎn)權(quán)證書。例如：《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十六條規(guī)定：“登記機關(guān)自受理登記申請之日起7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人(申請人)?！钡诙邨l規(guī)定：“登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)對權(quán)利人(申請人)的申請進行審查。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書;注銷登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的15日內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書。”如登記機關(guān)未依法履行登記職責(zé)，則應(yīng)當(dāng)有登記機關(guān)承擔(dān)行政責(zé)任，開發(fā)商由此免責(zé)。

第二，由于不可抗力造成的。不可抗力，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合三個標(biāo)準(zhǔn)，即不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀事實，如自然災(zāi)害，社會異常事件等。

第三，由于購房者自己的過錯造成的。如購房者沒有按照約定支付辦理產(chǎn)權(quán)證書的費用，沒有提供證明文件等。