案情簡介：未辦理變更手續(xù)，住宅能否以商業(yè)用途獲得補(bǔ)償

2002年4月28日，李某稱其為柳州市頗家巷57、59號房屋所有人。其親屬經(jīng)領(lǐng)取執(zhí)照，利用該房屋從事經(jīng)營。1999年，A公司開發(fā)建設(shè)“國泰大廈”，李某的房屋在拆遷范圍內(nèi)。雙方多年未能達(dá)成拆遷協(xié)議，A公司否認(rèn)李某的房屋是非住宅性質(zhì)，不同意按房屋的原面積回遷，也不同意按非住宅標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償安置。經(jīng)拆遷辦申請，李某的房屋已被拆除。李某認(rèn)為，其所持房產(chǎn)證確定房屋為非住宅（鋪面及倉庫）。請求：A公司對李某被拆除的房屋給予“以產(chǎn)權(quán)調(diào)換”的形式回遷在新建“國泰大廈”沿駕鶴路北樓平路面一樓156.64平方米門面，北樓二樓58平方米用房。其余面積及裝修則作價補(bǔ)償；A公司按李某房屋原建筑面積進(jìn)行安置；

法院判決：應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償

一審法院認(rèn)為，李某所持2116108號房產(chǎn)證是有效的房產(chǎn)憑證，具有法律效力，應(yīng)受法律保護(hù)。房產(chǎn)證所確定的房屋為鋪面及倉庫，為非住宅性房屋。李某房屋面臨駕鶴路，處于城市的主、次干道，符合柳州市房屋拆遷辦公室柳拆字(1999)63號“關(guān)于同意拆遷駕鶴路、榮軍路、頗家巷部分房屋的批復(fù)”規(guī)定的回遷條件。A公司辯稱李某的房屋是住宅性質(zhì)，不同意回遷的理由，因與本案查明的事實不符而不成立。李某訴請回遷安置在“國泰大廈”有理，予以支持。至于李某要求回遷在新建“國泰大廈”沿駕鶴路北樓平路面一樓的請求，因柳拆字（1999）63號批復(fù)中沒有規(guī)定回遷的具體方位，故李某應(yīng)與A公司協(xié)商解決，協(xié)商不成，依法另案處理。該院依照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第二十條、第二十二條之規(guī)定，作出(2002)柳市民初(二)字第91號民事判決：A公司對李某被拆除的房屋給予“以產(chǎn)權(quán)調(diào)換”的形式回遷安置在新建國泰大廈一樓〔安置在國泰大廈一樓，除按產(chǎn)權(quán)門面1:1交換（含公共面積）需交每平方米1000元差價，安置門面面積超出原產(chǎn)權(quán)門面面積的，按商品房價每平方米6000元計收，安置面積不足李某房屋建筑面積的部分，按照重置價結(jié)合被拆遷房屋重新結(jié)算差價〕。案件受理費人民幣15680元，財產(chǎn)保全費人民幣6520元，其他訴訟費人民幣2352元，合計人民幣24552元（李某已預(yù)交），由柳州市國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。

律師說法：本案房屋是否屬于住宅

依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第十二條的規(guī)定“拆遷房屋確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進(jìn)行下列活動……（二）改變房屋和土地用途”，可見，李某在拆遷范圍確定后，已無權(quán)更改房屋的用途。1995年12月26日取得的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定頗家巷57、59號房屋在拆遷紅線范圍內(nèi)，李某仍將房屋由住宅更改為鋪面和倉庫，明顯違反了該規(guī)定；《廣西壯族自治區(qū)實施<中華人民共和國城市規(guī)劃法>辦法》第三十六條規(guī)定“對建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的內(nèi)容不得擅自變更。確需變更的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意，并辦理變更手續(xù)?！崩钅吃?997年重建房屋時，只申請取得柳州市規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)項目名稱為“住房”的私房建設(shè)工程規(guī)劃許可證，根本沒有辦理變更手續(xù)，而柳州市房產(chǎn)局在沒有經(jīng)過市規(guī)劃行政主管部門同意也沒有辦理變更手續(xù)的情況下，就逕行將原房產(chǎn)權(quán)的住宅性質(zhì)更改為鋪面和倉庫，由此而導(dǎo)致爭議。又根據(jù)1996年7月1日實施的《柳州市房屋拆遷管理規(guī)定》第四十五條規(guī)定，“拆除的房屋性質(zhì)以房屋產(chǎn)權(quán)證載明的內(nèi)容為依據(jù)。遇爭議時，以規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)建設(shè)該房屋的性質(zhì)用途為準(zhǔn)?！币虼?，雖然拆除的房屋的性質(zhì)以房屋產(chǎn)權(quán)證載明的內(nèi)容為依據(jù)，且李某現(xiàn)持有的房產(chǎn)證所載明的房屋性質(zhì)為鋪面和倉庫，但由于該登記程序有問題，雙方存有爭議，因此應(yīng)適用“遇爭議時，以規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)建設(shè)該房屋的性質(zhì)用途為準(zhǔn)”的規(guī)定。頗家巷57、59號房屋本來就是屬于住宅，在重建時市規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)性質(zhì)仍然為住宅，故應(yīng)將該房屋的性質(zhì)確認(rèn)為住宅。

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