房屋內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議是否具有法律效力？

部分開發(fā)商進(jìn)行商品房銷售時(shí)，可能通過與購房者簽訂內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議、優(yōu)惠認(rèn)購表以及誠意金合同等方式進(jìn)行商品房促銷行為，部分購房者覺得能夠在節(jié)省一部分購房款的同時(shí)，買到理想的房屋，于是，在沒有進(jìn)行深入思考與對開發(fā)商進(jìn)行認(rèn)真考察的情況下，就與開發(fā)商簽訂了購房者簽訂內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議、優(yōu)惠認(rèn)購協(xié)議或者誠意金協(xié)議。但是，這幾種協(xié)議是否具備法律效力，實(shí)踐中，房屋內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議能得到法律保護(hù)嗎？

第一種情況，開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證，且在起訴前仍未取得預(yù)售許可證的情況時(shí)，打著“內(nèi)部認(rèn)購”的旗號向購房者發(fā)出優(yōu)惠認(rèn)購商品房的意思表示，希望購房者與其簽訂內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議。如果購房者明知開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證還與其簽訂內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議，那么在其權(quán)益受到侵害時(shí)是很難得到法律的保護(hù)；如果是開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證而進(jìn)行銷售的，購房者的權(quán)益收到侵害時(shí)，開發(fā)商是要承擔(dān)責(zé)任。

在購房者明知開發(fā)商沒有預(yù)售許可證而與其簽訂內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議時(shí)，由于該協(xié)議內(nèi)容存在雙方惡意串通且違反國家的禁止性規(guī)定，因此，按照“《中華人民共和國合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條：未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房銷售”之規(guī)定，該協(xié)議應(yīng)該被認(rèn)定無效。在購房者與開發(fā)商因該協(xié)議發(fā)生糾紛時(shí)，購房者的合法權(quán)益是很難得到法律的保護(hù)，只能要求開發(fā)商返還已付購房款，且其購房目的將無法實(shí)現(xiàn)。在開發(fā)商故意隱瞞沒有取得預(yù)售許可證的情況下，購房者與其簽訂的內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議雖然可能被確認(rèn)合同無效或者被撤銷、解除，但購房者可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并請求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

第二種情況，開發(fā)商已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證，但卻故意隱瞞其取得了預(yù)售許可證的事實(shí)，依然推行內(nèi)部認(rèn)購的銷售方式，與購房者簽訂內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議。對于這種情況，法律是認(rèn)可該內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議的法律效力。如果因開發(fā)商的原因，而最終導(dǎo)致購房者與其未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。但是該認(rèn)購協(xié)議內(nèi)容完備且具備購房合同的主要條款，應(yīng)該認(rèn)定該認(rèn)購協(xié)議為房屋買賣合同，以維護(hù)購房者的購房權(quán)益。購房者可以要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任，或者要求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

第三種情況，開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證，但在起訴前取得預(yù)售許可證的情況時(shí)，其與購房者簽訂的認(rèn)購協(xié)議，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”之規(guī)定，可以認(rèn)定該內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議為商品房買賣合同。