案情簡介：如何認定名為買賣合同實為借款融資的合同性質(zhì)
A公司稱，江蘇高院在執(zhí)行A公司與B公司、C公司等借款合同具有強制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書一案中，于2012年8月15日查封了登記在B公司名下的東方云頂廣場公寓樓4號樓的涉案房屋。李某對執(zhí)行標的提出書面異議。江蘇高院于2013年4月18日作出（2013）蘇執(zhí)異字第8號執(zhí)行裁定書，認為李某異議理由成立，裁定中止對昆山東方云頂廣場公寓樓4號樓812室房屋的執(zhí)行。A公司認為，李某與B公司簽訂的合同系名為房屋買賣合同，實為借款融資，且房屋買賣合同的真實性無法確認。B公司提交的《關(guān)于請求房屋銷售網(wǎng)上備案的承諾書》表明，地方政府”要求暫緩對外銷售”東方云頂廣場公寓4號樓房屋，李某在明知政府上述要求的情況下，仍與B公司簽訂所謂房屋買賣合同，導致政府拒絕為其辦理房屋銷售網(wǎng)上備案和產(chǎn)權(quán)登記，過錯明顯。東方云頂廣場公寓4號樓至今未能建設(shè)完工，更沒有驗收，還不能使用。涉案房屋一直由B公司、C公司實際占有和實際控制，B公司沒有將其名下的房屋交付李某，李某從來沒有占有和使用過該房屋。江蘇高院（2013）蘇執(zhí)異字第8號執(zhí)行裁定書認定的”實際占用”與《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定的”實際占有”，無論從文字還是內(nèi)涵上都顯然不同，不能認定李某已經(jīng)實際占有了涉案房屋。因此，李某的異議理由不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，應予駁回。
法院判決：駁回原告的訴訟請求
A公司主張房屋買賣合同上B公司公章的真實性無法判斷，且合同沒有經(jīng)過備案，因此合同不具有真實性。一審法院認為，A公司雖對B公司的公章的真實性提出異議，但對公章沒有申請鑒定，也沒有提供相應證據(jù)予以推翻，故對其主張不予采納。關(guān)于合同備案問題，一審法院在審理中到昆山市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局調(diào)查，該合同確系B公司自行制作的合同，而非昆山市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的合同文本，且沒有經(jīng)過備案。一審法院認為，商品房買賣合同的形式并非合同成立的必備要件，商品房買賣雙方并非必須采用建設(shè)主管部門的格式合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人自行訂立的合同不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效。合同的備案僅是行政機關(guān)出于行政管理需要而作的要求，未經(jīng)備案不影響合同效力，故對A公司的該項主張不予支持?！蹲赓U及委托經(jīng)營管理合同》中的回購約定是在同等條件下可以優(yōu)先回購，系為了房屋的整體性保護經(jīng)營而設(shè)定的條款，并非融資回購。借款合同應當具備借款人、出借人、借款金額、借款期限、利息約定、違約金的承擔、借款人是否提供擔保等要件，而李某與B公司簽訂的《昆山市商品房購銷合同》具備房屋買賣的全部要件，并不符合融資借款的要件，因此不屬于借款合同，B公司與李某之間存在合法有效的房屋買賣關(guān)系。綜上，駁回了A公司的訴訟請求。
律師說法：屬于商品房買賣關(guān)系
借款合同系借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。借款合同需具備借款當事人、借款金額、借款期限、借款利息等約定。商品房買賣合同系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。商品房買賣合同需具備房屋買賣當事人、商品房基本狀況、商品房銷售方式、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間、交付使用條件及日期等必備要件。
從B公司與購房人簽訂的《昆山市商品房購銷合同》，以及C公司、B公司與購房人簽訂的《租賃及委托經(jīng)營管理合同》看，合同中約定了商品房的基本情況、銷售方式為預售、計價方式及價款、付款方式、交付期限、違約責任等，具備了商品房買賣合同的主要條款。購房人支付了全部房款，即可取得房屋的所有權(quán)，合同的目的指向房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，性質(zhì)上屬于房屋買賣合同關(guān)系。至于房屋沒有實際交接而是由購房人收取房租，系購房人與C公司通過簽訂《租賃及委托經(jīng)營管理合同》變更了合同的履行方式，屬于購房人對自有物業(yè)的經(jīng)營方式的支配。
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