案情簡(jiǎn)介：未經(jīng)被代理人認(rèn)可，代理事項(xiàng)有效嗎

2014年4月，王某通過A房產(chǎn)中介公司購(gòu)買B地產(chǎn)公司商品房一套，并簽署《商品房買賣合同》，該合同由宋某代表A房產(chǎn)中介公司、B地產(chǎn)公司簽署，合同中有宋某簽名，但未加蓋兩公司印章。《商品房買賣合同》約定：王某購(gòu)房需交納物業(yè)維修基金、測(cè)繪費(fèi)、以及中介傭金、代辦費(fèi)等總價(jià)款共計(jì)600000元；先予交納定金1000元，定金此后可沖抵房款；合同簽訂后十個(gè)工作日內(nèi)簽署正式購(gòu)房合同，交付房款及相關(guān)費(fèi)用，如任何一方違約，違約方每日應(yīng)向守約方支付合同約定的房屋總價(jià)款的千分之二違約金等?！渡唐贩抠I賣合同》簽訂后，王某多次要求A房產(chǎn)中介公司協(xié)助辦理正式購(gòu)房合同，但A房產(chǎn)中介公司一直推托，王某無奈提起訴訟。

合議庭意見：駁回原告訴訟請(qǐng)求

原、被告所訂《房屋買賣合同》系無效合同，駁回原告訴訟請(qǐng)求。

律師說法：代理A、B公司簽的名不發(fā)生法律效力

我國(guó)《民法通則》第六十六條規(guī)定：“沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意?！?/p>

可見代理民事活動(dòng)時(shí)代理人必須在被代理人授權(quán)的范圍內(nèi)活動(dòng)，如果超越了被代理人授權(quán)的范圍，事后，活動(dòng)內(nèi)容必須經(jīng)被代理人確認(rèn)或同意，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任后果；被代理人如果明知代理人以被代理人名義實(shí)施民事行為而不提出疑問或不反對(duì)的，代理人代理的法律后果應(yīng)視為被代理人同意。

本案中，宋某是以其本人名義代理A房產(chǎn)中介公司、B地產(chǎn)公司在《商品房買賣合同》中簽的名，且事后未經(jīng)被代理人、即委托方A房產(chǎn)中介公司、B地產(chǎn)公司追認(rèn)，所以，宋某代簽的《商品房買賣合同》行為無效，其原因是他沒有代理權(quán)，代理A、B公司簽的名不發(fā)生法律效力。

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