一、什么是一房二賣？

“一房二賣”是我國房產(chǎn)制度改革中出現(xiàn)的突出問題，在我國住房制度改革以前，雖然存在，但問題并不突出。這緣于我國當(dāng)時住房大部分為公房，私房相對較少，從而導(dǎo)致私房買賣較少。各個單位建造的是公房，企業(yè)擁有的是公房，職工分配的是公房，公房的所有權(quán)人是國家或者單位，流轉(zhuǎn)非常緩慢，并且流轉(zhuǎn)多為國家或者單位分配的一種利益流轉(zhuǎn)，買賣較少。住房制度改革后，我國的住房向私有房發(fā)展，“一房二賣”才變得日益突出。近年來，隨著我國房價的不斷走高，不少人為牟取更高的經(jīng)濟(jì)利益，將自己所有的商品“一房二賣”、“一房多賣”，這帶來的一系列法律問題正日益引起我們法官的深思。

二、一房二賣有什么法律效力？

房屋買賣，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于對方，對方受領(lǐng)房屋并支付價款的合同行為。“一房二賣”是指房屋產(chǎn)權(quán)人先后與兩個人（包括自然人和法人）簽訂房屋買賣合同，將其所擁有的房產(chǎn)賣給兩個人。原先，很多人對此存在認(rèn)識上的誤區(qū)：一是同一房屋，已登記的賣房行為有效，未登記的賣房行為無效。二是同一房屋，簽訂在先的賣房合同有效，簽訂在后的賣房合同無效。這一認(rèn)識誤區(qū)很長一段時間左右著我們對“一房兩賣”行為的判斷，甚至左右著我們一些法官的判斷。對“一房兩賣”合同效力的判別標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國合同法》為依據(jù)。

（一）未登記的房屋買賣，合同是有效的

《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”法律或行政法規(guī)并未將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！钡⑽匆?guī)定登記與合同效力之間的關(guān)系。雖然建設(shè)部1994年8月13日發(fā)布的《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見的通知》規(guī)定：“凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按房地產(chǎn)法第六十條第三款規(guī)定的程序先到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無效。”但是，依照我國《憲法》第八十九條和《立法法》第五十六條和第七十一條的相關(guān)規(guī)定，行政法規(guī)只能由國務(wù)院制定，建設(shè)部的規(guī)定僅僅是規(guī)章，而規(guī)章對于房屋買賣合同的效力，是無法構(gòu)成影響的?？梢?，我國并沒有什么法律或行政法規(guī)將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記，因此即使當(dāng)事人沒有辦理過戶登記，也不會導(dǎo)致其房屋買賣合同無效。

（二）未登記的房屋買賣，前后兩個合同都是有效的

第一個買賣合同沒有辦理過戶登記，因此房屋的所有權(quán)還保留在賣方的手中，賣方當(dāng)然享有包括處分權(quán)在內(nèi)的所有權(quán)的四項權(quán)能。與第二個買方簽訂買賣合同，無非是賣方行使處分權(quán)的體現(xiàn)。至于第一個買方，未過戶登記意味著其尚未取得所有權(quán)，而僅僅享有對房屋的債權(quán)。而按照民法原理，債權(quán)是不能對抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作為侵權(quán)的對象，只能是具有對世性的絕對權(quán)如物權(quán)、人身權(quán)等。我國《合同法》第一百二十一條之所以規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。”而未規(guī)定由第三人直接向合同中的受害方承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，原因就在于債權(quán)不具有對世性從而不能成為侵權(quán)的對象。一房二賣案件中的第一個買方，由于尚未取得房屋的所有權(quán)，因此不能聲稱第二個合同侵犯了其所有權(quán)。第二個合同既然不屬于侵犯他人合法權(quán)利的合同，當(dāng)然不應(yīng)被認(rèn)定為無效。因此，“一房二賣”的各份合同依法均為有效。對于“一房二賣”的買房人而言，均能夠得到有效合同的保護(hù)。