案情簡介：房屋抵押致承租人不能合理使用，能否解除合同

1997年12月19日，四川A公司與成都B公司簽訂《租房協(xié)議》約定：B公司將泰華大廈商場1—5層租賃給A公司，租期5年，B公司在出租房的第三層占用800平方米堆放貨柜，于1998年11月27日搬走。B公司于1996年為他人貸款擔(dān)保將所出租房屋的第四層、第五層抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行成都市分行國際業(yè)務(wù)部(以下簡稱農(nóng)行國際部)，成都市中級人民法院于1998年12月7日對抵押房屋進(jìn)行查封，但同意A公司繼續(xù)使用第四層的500平方米房屋，該院于1998年12月11日以(1998)成執(zhí)字第884號(hào)裁定將該租賃房屋的第四層、第五層產(chǎn)權(quán)抵償農(nóng)行國際部。B公司將第三樓堆放貨柜占用房屋以外的房屋按協(xié)議約定的時(shí)間交給A公司，但未按約定時(shí)間交付租賃房屋的消防、客梯、貨電梯等設(shè)施。A公司從1997年12月23日至1999年4月18日期間，直接支付給B公司房租5048901．2元，向“泰華大廈”業(yè)主支付租金2811237．6元，代B公司向蘇迅公司支付電梯款40萬元，代B公司向成都錦安典當(dāng)行支付借款利息13．6萬元、向成都市公安局鹽市口派出所支付拆遷過渡費(fèi)10萬元、支付水電(含用于發(fā)電的油費(fèi))、電話費(fèi)等211609．14元，共計(jì)支付租金8707747．94元。1999年4月7日，B公司以A公司拖欠房租為由向成都市中級人民法院起訴，請求解除雙方的《租房協(xié)議》并判令A(yù)公司支付1925030元租金。

法院判決：應(yīng)當(dāng)解除合同

人民法院審理認(rèn)為，雙方所簽《租房協(xié)議》合法有效。在簽訂協(xié)議時(shí)，B公司已將租賃房屋第四層、第五層為他人擔(dān)保抵押給債權(quán)人而未告知A公司，致使該租賃房屋第四層、第五層被法院查封，A公司只能使用其中500平方米。A公司不愿意繼續(xù)租賃第四層、第五層，且有拖欠租金事實(shí)，對B公司解除合同的主張，予以支持。由于B公司的過錯(cuò)造成A公司無法使用的第四層和第五層部分，以及B公司占用的租賃房屋第三層，應(yīng)扣減相應(yīng)租金。雙方對1999年4月18日以前租金結(jié)算為，A公司欠租金1091682．8元?？鄢鼳公司已履行的租金、法院查封部分、雙方同意抵扣租金后，A公司尚欠B公司294513．1元。1999年4月19日以后的租金共計(jì)471560．1元。B公司主張的違約金，由于其在履行協(xié)議中也有違約事實(shí)，不予支持。該院于1999年7月26日作出(1999)成民初字第177號(hào)民事判決：一、解除雙方的《租房協(xié)議》；二、A公司支付至1999年7月18日所欠B公司租金1709193．4元；

律師說法：如何計(jì)算本案的租金扣除

B公司在簽訂協(xié)議時(shí)已將租賃房屋的第四層、第五層為他人擔(dān)保抵押給債權(quán)人，未告知A公司，故《租房協(xié)議》對第四、五層的租賃內(nèi)容無效，其余內(nèi)容合法有效。B公司未按約交付全部租賃房屋第三層以及整棟樓的消防、客梯、貨電梯和配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為構(gòu)成違約。B公司在第三層樓房內(nèi)堆放貨柜，租金應(yīng)扣除，但由于A公司不能提供其要求B公司交付第三層房屋的有關(guān)證據(jù)，扣除的租金作為損失，由雙方各承擔(dān)50％。因B公司過錯(cuò)造成A公司無法使用的第四層、第五層部分，租金應(yīng)扣除。由于B公司將房屋抵押致使原告的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，因此針對這部分的租金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)免除。

以上就是關(guān)于房屋抵押致承租人不能合理使用，能否解除合同的介紹，還有其他問題可以向法邦網(wǎng)的律師進(jìn)行詳細(xì)咨詢。