案情簡介：承租人未保證房屋適租，是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

原告李某訴稱：2013年9月9日，李某與被告陳某簽訂《房屋租賃合同》，約定：(1)陳某將其承租的第三人名下的房產(chǎn)(廈門市集美區(qū)天風(fēng)路××－××號綜合樓)一、二層(以下簡稱訟爭房屋)轉(zhuǎn)租給李某使用；(2)每年租金為人民幣85萬元；(3)陳某將房屋交付使用前，房屋應(yīng)當(dāng)具備入住條件：水、電等按要求接入到位，店面門窗安裝到位，消防設(shè)施驗(yàn)收全部完成，店面四周邊圍墻全部拆除。(4)若陳某未按合同約定時間提供租賃房屋的，每天逾期限一天，應(yīng)向李某支付年租金的3%，若提供的房屋不符合合同約定條件導(dǎo)致合同無法履行的，李某要求終止合同的，有權(quán)要求陳某支付年租金30%的違約金。當(dāng)日，雙方又簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定交付時間從2013年12月1日起算，如超出兩個月時間，李某有權(quán)終止合同，陳某應(yīng)退還一年租金85萬元。2013年9月25日，李某付清了一年租金85萬元。然而，陳某始終未按合同約定將訟爭房屋交付給李某使用。至今已達(dá)四個月。李某認(rèn)為，陳某的行為已導(dǎo)致租賃合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本違約，嚴(yán)重?fù)p害了李某的合法權(quán)益。為維護(hù)自身合法權(quán)益，特向法院提起訴訟，懇請法院判令：(1)解除原、被告簽訂的《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》；(2)陳某退還租金85萬元及利息(按期同期銀行貸款利息計(jì)算，利息從立案之日起計(jì)算至實(shí)際清還之日)。(3)陳某支付違約金255000元。(4)本案訴訟費(fèi)用、保全費(fèi)等由陳某承擔(dān)。

法院判決：應(yīng)當(dāng)支付違約金

經(jīng)審理查明：原告李某與被告陳某于2013年9月9日簽訂《房屋租賃合同》，約定陳某(甲方)將其承租的第三人廈門超越工貿(mào)有限公司名下的訟爭房屋轉(zhuǎn)租給李某(乙方)。雙方約定房屋的租賃期限共10年。陳某將房屋交付李某使用前，房屋應(yīng)當(dāng)具備入住條件：水、電等按要求接入到位，店面門窗安裝到位，消防設(shè)施驗(yàn)收全部完成，店面門口周邊圍墻全部拆除。雙方在違約責(zé)任中約定若甲方提供的房屋不符合合同約定條件導(dǎo)致合同無法履行的，乙方有權(quán)要求陳某采取補(bǔ)救措施后繼續(xù)履行合同，延誤交付的時間視為逾期；乙方要求終止合同的，有權(quán)要求甲方支付年租金30%的違約金。同日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：“因主合同租賃日期未填寫，租賃時間按2013年12月1日開始算起。如房屋建筑未完成，可往后順延，順延時間不得超出二個月，如超出二個月時間，乙方有權(quán)終止合同，甲方應(yīng)退還乙方一年租金人民幣85萬元。”2013年9月25日，李某向陳某付清一年租金85萬元。

律師說法：如何認(rèn)定是否導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)

陳某提供的房屋是否不符合合同約定導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的問題，李某認(rèn)為陳某提供的房屋未拆除圍墻，未通過消防驗(yàn)收備案，導(dǎo)致其無法使用。據(jù)李某陳述，其承租訟爭房產(chǎn)是用于開辦酒店和超市，但李某始終未對訟爭房屋進(jìn)行裝修，也無證據(jù)表明圍墻未拆除或消防驗(yàn)收未備案導(dǎo)致其無法使用訟爭房產(chǎn)。相反在審理過程中，陳某已拆除圍墻，而消防驗(yàn)收備案主管部門也對于實(shí)踐中消防備案的程序進(jìn)行了說明，上述兩項(xiàng)事由均不會導(dǎo)致李某無法使用裝修訟爭房產(chǎn)。由此李某提供的證據(jù)不足以證明陳某提供房屋存在的瑕疵導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，其要求解除合同的訴訟請求并無不當(dāng)。

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