一、借名買(mǎi)房合同是否合法有效？

如果存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，借名買(mǎi)房合同不具有法律效力，比如不具備資格購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的行為。在司法實(shí)踐中，法院在審理此類案件時(shí)，一般都認(rèn)為借名買(mǎi)房合同無(wú)效，法院會(huì)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同和房屋所有權(quán)證認(rèn)定爭(zhēng)議房屋的購(gòu)房人和所有權(quán)人。

如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買(mǎi)房合同是當(dāng)事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買(mǎi)房合同應(yīng)具有法律效力。但該合同最好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房，本房屋由乙方出資購(gòu)買(mǎi)，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無(wú)關(guān)?！?而且，需要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等等。因?yàn)?，一旦登記?gòu)房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買(mǎi)的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人。事實(shí)購(gòu)房人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可最終得以糾正。但是，如果沒(méi)有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，事實(shí)購(gòu)房人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購(gòu)房人返還房款。

二、事實(shí)購(gòu)房者如何維護(hù)權(quán)益？

即便借名買(mǎi)房合同是有效的，但登記購(gòu)房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書(shū)的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時(shí)已支付合理的價(jià)格，同時(shí)，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)受到法律的保護(hù)。事實(shí)購(gòu)房人僅有權(quán)向登記購(gòu)房人要求賠償。

至于登記購(gòu)房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院以不動(dòng)產(chǎn)登記為依據(jù)，查封并拍賣(mài)該房產(chǎn)，致使事實(shí)購(gòu)房人喪失對(duì)房屋的所有權(quán)。如果借名買(mǎi)房合同無(wú)效，已經(jīng)付款的事實(shí)購(gòu)房人只能向登記購(gòu)房人要求返還購(gòu)房款，如果借名合同有效，事實(shí)購(gòu)房人在執(zhí)行過(guò)程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對(duì)被執(zhí)行的房產(chǎn)主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，執(zhí)行員對(duì)案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長(zhǎng)批準(zhǔn)中止執(zhí)行。

從上面的分析，可以看出，借名買(mǎi)房， 會(huì)涉及到許多法律問(wèn)題，也存在許多風(fēng)險(xiǎn)，因此，建議大家盡量不要借名買(mǎi)房為妙。