案情簡(jiǎn)介：商鋪?zhàn)赓U改變經(jīng)營方向是否構(gòu)成違約

杜某系位于北京市豐臺(tái)區(qū)×號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋）的所有權(quán)人。2013年9月29日，杜某（甲方）與西聯(lián)萬博公司（乙方）簽訂《租賃協(xié)議書》，約定甲方將涉案商鋪?zhàn)赓U給乙方，由乙方按照商城的統(tǒng)一定位、規(guī)劃，對(duì)外進(jìn)行招商招租，并對(duì)招商的商戶、品牌進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營管理。租賃期限自2014年1月1日至2016年12月31日止。在租賃合同期內(nèi)，乙方按照甲方所購商鋪成交金額530704元的6%向甲方支付年租金，乙方支付甲方租金的方式以每季度支付一次，于每季度第一個(gè)月的15個(gè)工作日前支付，第一期租金于2014年6月15日前支付。在甲乙雙方租賃期間，乙方享有該商鋪的出租權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)和裝修改造權(quán)，有權(quán)根據(jù)經(jīng)營需要另行招商招租，另行進(jìn)行商鋪組合和分割。關(guān)于違約責(zé)任，雙方約定在本協(xié)議履行期間，因戰(zhàn)爭(zhēng)、地震、自然災(zāi)害、政府行為等不可抗力所造成的經(jīng)濟(jì)損失，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。乙方有權(quán)在本協(xié)議期間進(jìn)行任何形式的合法經(jīng)營，無須征得甲方同意，如因甲方干涉乙方經(jīng)營和管理，造成乙方損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和損失。乙方逾期支付租金，每逾期一日，按照甲方應(yīng)付租金的千分之五支付違約金。合同簽訂后，西聯(lián)萬博公司支付給杜某2014年6月1日至2014年6月30日租金。

法院判決：應(yīng)當(dāng)支付租金

法院認(rèn)為:《租賃協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)依約履行自己的義務(wù)。杜某依約將商鋪交由西聯(lián)萬博公司經(jīng)營管理，西聯(lián)萬博公司即應(yīng)依約支付杜某房屋租金，故對(duì)杜某要求西聯(lián)萬博公司支付房屋租金的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。西聯(lián)萬博公司稱因“皮具箱包城”無法通過審批，屬不可抗力一節(jié)，因雙方在合同中約定西聯(lián)萬博公司有權(quán)根據(jù)經(jīng)營需要另行招商招租，有權(quán)在協(xié)議期間進(jìn)行任何形式的合法經(jīng)營，無須征得杜某同意，雖“皮具箱包城”無法通過審批，但西聯(lián)萬博公司有權(quán)調(diào)整經(jīng)營方向，其辯解法院難以采信。關(guān)于違約金一節(jié)，按照雙方所簽合同約定，西聯(lián)萬博公司應(yīng)于每季度第一個(gè)月的15個(gè)工作日前向杜某支付租金，故違約金應(yīng)從2014年7月22日開始起算?？紤]到雖然“箱包皮具城”系西聯(lián)萬博公司自行選擇的經(jīng)營方向，但客觀上未能實(shí)現(xiàn)其商業(yè)目的，杜某主張的違約金過高，法院依據(jù)公平原則予以調(diào)整。

律師說法：出租人的適租義

根據(jù)對(duì)中國合同法第二百一十六條的規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)將租賃給承租人按照約定，并保持租賃在租賃期限一致。換言之，出租人有義務(wù)確保出租房屋適合出租。但是，是否應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定、合同約定和社會(huì)習(xí)俗來確定適當(dāng)?shù)淖饨?。一般來說，可以分為以下四種情況：住房安全、質(zhì)量保證義務(wù)。房屋安全質(zhì)量是出租人的首要義務(wù)，因房屋質(zhì)量和安全爭(zhēng)議而難以達(dá)到租賃合同的目的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。中國的《合同法》第二百三十三條的規(guī)定：租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)知道質(zhì)量不合格的租賃物，承租人可以隨時(shí)解除合同。其中，出租房屋存在安全隱患，不論承租人的合同是否可以解除租賃合同；承租人的出租房屋是否屬于誠信，不知道是否存在房屋安全風(fēng)險(xiǎn)，出租人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在這種情況下，出租人通知房屋安全隱患，沒有對(duì)違約責(zé)任的影響；如果為住房保障問題在房屋租賃承租人，承擔(dān)違約責(zé)任，首先應(yīng)根據(jù)商定的協(xié)議與合同，合同沒有約定的，責(zé)任由甲方承擔(dān)。但是，應(yīng)考慮到承租人的過錯(cuò)程度，以減少甚至避免承租人違約責(zé)任。當(dāng)然，許多問題還涉及到原因、房屋安全和質(zhì)量產(chǎn)生的時(shí)間，將解決租賃合同的解除、租賃、賠償損失的影響，應(yīng)具體分析具體案例。從干擾排除其他人的責(zé)任。根據(jù)對(duì)中國合同法第二百二十八條、第三方索賠的權(quán)利，使承租人不能使用收益租賃物。承租人可以要求減少租金或者不支付租金。出租人出租房屋，房屋的使用，在租金收益權(quán)交易收益權(quán)，出租人應(yīng)當(dāng)保證住房、收入的使用，其他人不能干涉。如果他人，影響承租人的正常使用，收入，由出租人承擔(dān)責(zé)任。承租人既可以要求減少租金或者不支付租金，也可以要求終止合同，并要求出租人承擔(dān)違約損失賠償責(zé)任。作為“房屋租賃合同”第八條規(guī)定的司法解釋：最高法院出租房屋被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)查封、出租房屋，房屋租賃權(quán)是在強(qiáng)制條件的住房條件的使用違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，致使出租房屋是不可用的，承租人要求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持。一般情況下，承租人無過錯(cuò)的，由出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

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