案情簡介：如何判斷房產(chǎn)買賣是否屬于惡意串通

坐落于天津市河西區(qū)的某花園小區(qū)402房屋的原所有權(quán)人為陳某之弟陳二，陳某自2003年起應(yīng)其父母和弟弟同意入住該房居住至今，其未再購買其他住房。陳二與周二之女系夫妻關(guān)系。2011年4月，陳二與周二簽訂了《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定由周二購買該訴爭房屋，同日雙方簽訂了《轉(zhuǎn)移登記申請書》、《具結(jié)書》及《確認(rèn)書》，約定房款自行交割，不受第三方監(jiān)管。同年5月，周二取得訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證。后陳二起訴周二，請求依法解除其與周二之間的《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》。

法院判決：駁回原告的訴訟請求

法院經(jīng)審理認(rèn)為，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同應(yīng)屬無效。本案中，陳某主張周二、周文虹簽訂的《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》系惡意串通，損害其合法利益，但陳某未能提供充分證據(jù)證明其系訴爭房屋合法所有權(quán)人，且雙方之間簽訂的該協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，雙方就訴爭房屋所協(xié)商的成交價格不低于市場定價，并已完成了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。陳某未能提供證據(jù)證明周二與周文虹就該房屋的買賣存在惡意串通的意思表示及行為。故對其主張周二與周文虹之間買賣協(xié)議無效的訴訟請求，不予支持。遂判決駁回了陳某的全部訴訟請求。

律師說法：關(guān)于本案的法律分析

合同法中的惡意串通在司法實(shí)踐中很難認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的全部事實(shí)和證據(jù)。周某和周二之間的買賣合同是與周二對周某的合法財產(chǎn)權(quán)利的基礎(chǔ)上簽署，并轉(zhuǎn)讓已完成。如果構(gòu)成惡意串通，就必須考慮第三方利益的構(gòu)成要件是否受到侵害。陳某的主張是有爭議的住房權(quán)利和預(yù)期收益權(quán)沒有明確的規(guī)定，在中國，雖然陳某一直以來備受爭議的房子居住，是父母和哥哥同意了，不等于其可以合法居留。與陳二的房屋轉(zhuǎn)讓給周某，陳某故居已失去法律依據(jù)。后來，周某把房子賣了，這是陳某在依法處置他的財產(chǎn)，行使自己的財產(chǎn)權(quán)利。陳某所倡導(dǎo)的居住權(quán)顯然無法抵擋周某的所有權(quán)。當(dāng)周某將訴爭房屋賣給周二的合法權(quán)利，是一種市場交易行為，雖然存在著限制不受第三方監(jiān)管協(xié)議并不是一次性支付全部的真相，但不影響房屋的產(chǎn)權(quán)交易和交易的合法性，不構(gòu)成對惡意串通的合同法。至于陳某對房屋利益的主張，預(yù)期利益是交易利益，是指當(dāng)事人在合同期限內(nèi)從交易中獲得的各種利益和利益。這是預(yù)期利益的周某和周二之間，不為陳某所倡導(dǎo)的預(yù)期利益。陳某主張的預(yù)期利益是基于對未來有效工具的顛覆。這不是本案的預(yù)期利益，而不是合同法中的預(yù)期利益。這是概念混淆，缺乏法律依據(jù)。

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