案情簡介：擅自出售執(zhí)行中的房屋，合同是否有效

2012年11月25日，趙某和嚴(yán)某與A公司簽訂了一份房屋買賣合同，并以嚴(yán)某的名義購買了一所房子。合同價(jià)格為373萬元，詳細(xì)規(guī)定了合同履行和違約責(zé)任。簽合同后，趙某付了5萬元定金。2012年12月3日，趙某和A公司為共同網(wǎng)絡(luò)簽署訴訟房屋。嚴(yán)某稱網(wǎng)簽合同前已不再。因執(zhí)行合同引起爭議，趙某某于2012年12月20日對繼續(xù)履行合同，反訴要求撤銷合同。按照法律規(guī)定，李某的配偶作為第三人參加了訴訟。李某在2013年3月8日一審法院的案件中明確反對出售與訴訟有關(guān)的住房。2014年5月20日，該案一審判決認(rèn)定合同有效，在同一時(shí)間，趙某的配偶因?yàn)楹贤涣私?，并取得他們的配偶同意出售房屋的訴訟，導(dǎo)致李的合同不同意出售而無法繼續(xù)履行，嚴(yán)某的行為構(gòu)成違約合同，并駁回了趙某的索賠與反索賠。2014年6月11日，趙某再次起訴嚴(yán)某，要求一份訂單：1。雙方簽訂了房屋買賣合同；2。協(xié)助嚴(yán)某辦理訴訟房屋注銷手續(xù)；3。嚴(yán)某雙倍返還定金，共計(jì)10萬元；4。嚴(yán)某先生賠償預(yù)期損失93萬3000元，中介費(fèi)5萬6000元。

法院判決：解除房屋買賣合同

法院認(rèn)為：網(wǎng)簽是中介公司聯(lián)系的系統(tǒng)性能，居間合同為基礎(chǔ)的授權(quán)辦理網(wǎng)簽，中介義務(wù)的履行，并沒有惡意串通趙艷；雖然簽訂合同或拒絕履行合同，但合同未解除，趙某要求繼續(xù)履行合同尚未被要求支持，但解決糾紛的行為不應(yīng)認(rèn)定為惡意的損失。該院在2015年4月9日的評估結(jié)果基礎(chǔ)上，考慮到實(shí)際履行合同等訴訟因素，可任意賠償預(yù)期損失。2015年10月20日，人民法院裁定：第一，解除趙某和嚴(yán)某簽訂的房屋買賣合同。二、嚴(yán)某協(xié)助辦理房屋網(wǎng)合同注銷手續(xù)。三、嚴(yán)某退還定金五萬元給李某某。四日，嚴(yán)某向趙某賠償中介費(fèi)五萬六千元，預(yù)計(jì)利息損失七十萬元。

律師說法：關(guān)于本案法律分析

購房人李某某知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋買賣總權(quán)益的異議不能繼續(xù)履行時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取措施防止進(jìn)一步損失，否則，不得要求賠償額外損失。在法院明確表示，嚴(yán)某的配偶不同意履行合同，法律明確規(guī)定，當(dāng)有拒絕房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，無法繼續(xù)履行合同的情況下，趙某購買時(shí)應(yīng)當(dāng)理性應(yīng)對，無法合理預(yù)期履行合同訴訟結(jié)果，趙某在這種情況下，可以終止合同要求合同并要求違約方賠償，選擇定金罰則和維護(hù)自己合法權(quán)益的購房方式選擇。而趙某沒有在合理的期限內(nèi)購買替代性住房，其隨后的房價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)和損失理應(yīng)承擔(dān)。在這種情況下，趙某和中介公司明確拒絕在賣方的情況下執(zhí)行，根據(jù)之前的授權(quán)網(wǎng)上簽約程序的后續(xù)購房網(wǎng)簽簽約，由于他們的實(shí)際影響，房價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。由于對無權(quán)處分買賣合同的賣方，可以發(fā)現(xiàn)只有在合同法規(guī)定的時(shí)間五十二條違章情況無效，而《合同法》52條的惡意串通，除了買方的要求不一個(gè)好的意外，也需要買方和賣方聯(lián)系和主觀因此溝通，我們無權(quán)處分買賣合同，不排除買方不真誠但不構(gòu)成惡意串通，認(rèn)定有效的合同。

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