案情簡介：擅自轉(zhuǎn)租他人房屋是否構(gòu)成共同侵權(quán)

2012年11月23日，何某將涉訟房屋出租給案外人A公司租賃使用，雙方簽訂了《房屋租賃合同》，租期從2012年11月24日起至2013年11月23日止。哈依公司作為居間方及見證方在上述合同落款處蓋章確認(rèn)。2013年4月26日，哈依公司的員工樋某以涉訟房屋新承租人的身份與何某簽訂了一份《備忘錄》。《備忘錄》的主要內(nèi)容如下：何某出租給案外人A公司涉訟房屋，因?qū)嶋H居住者個(gè)人原因已搬離?，F(xiàn)原實(shí)際居住者的朋友決定繼續(xù)租賃該房屋，租賃期限為2013年4月24日到2013年11月23日。新承租人將每月24日前支付5，500元（租金內(nèi)僅包括物業(yè)管理費(fèi)和中國有線電視費(fèi)，其他費(fèi)用出租方均不承擔(dān)），原租房保證金將自動(dòng)移動(dòng)到新承租人上。原租賃合同的其他條款將繼續(xù)履行。2014年1月17日，三機(jī)公司簽訂一份《房屋租賃合同》。《房屋租賃合同》的主要內(nèi)容為：出租方、甲方為何某，承租方、乙方為三機(jī)公司，三機(jī)公司租賃涉訟房屋，租賃期限自2014年2月1日起至2015年1月31日止。在該合同尾部甲方處有“何某”字樣的簽名，見證方處加蓋印文為“上海哈依投資咨詢有限公司”的印鑒。

法院判決：構(gòu)成共同侵權(quán)

樋某與何某簽訂過《備忘錄》和《續(xù)租合同》，其明知無轉(zhuǎn)租權(quán)，無權(quán)取得租金差額收益，其還轉(zhuǎn)租涉訟房屋，樋某的行為已侵犯了何某房屋所有權(quán)中的收益權(quán)和處分權(quán)，樋某對(duì)何某已構(gòu)成侵權(quán)。而哈依公司接受樋某的委托所實(shí)施的相關(guān)行為具有主觀過錯(cuò)：樋某系哈依公司員工，哈依公司又系專業(yè)的房產(chǎn)中介公司。樋某租賃何某涉訟房屋又進(jìn)行轉(zhuǎn)租的行為與哈依公司系同業(yè)經(jīng)營，哈依公司知曉后不但不予處理還繼續(xù)接受樋某委托對(duì)外出租，哈依公司主觀上具有過錯(cuò)一；何某將涉訟房屋出租給案外人A公司租賃使用是哈依公司提供的居間服務(wù)，哈依公司是居間方及見證方，哈依公司早已知曉涉訟房屋的權(quán)利人系何某。哈依公司辯稱其未審查過樋某是否具有轉(zhuǎn)租權(quán)，其僅根據(jù)樋某的要求就對(duì)外出租涉訟房屋，顯然未盡到其作為居間方、見證方的審核義務(wù)。因此，哈依公司的上述行為為其主觀過錯(cuò)二；哈依公司接受樋某委托對(duì)外出租涉訟房屋，出租人應(yīng)當(dāng)是樋某，而哈依公司非但未要求樋某在《房屋租賃合同》和《續(xù)租合同》落款的出租人一欄中簽名確認(rèn)，其工作人員還假冒何某簽名故意幫助樋某形成上述二份合同，這是哈依公司的主觀過錯(cuò)三。哈依公司具有上述三點(diǎn)主觀過錯(cuò)，法院可以判斷哈依公司和樋某對(duì)于何某損害結(jié)果的發(fā)生具有共同的認(rèn)識(shí)和共同的追求，哈依公司與樋某之間具有意思聯(lián)絡(luò)，符合共同侵權(quán)的必要要件。鑒于何某僅將哈依公司列為本案被告，要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，返還因侵權(quán)行為取得的租金收益，該訴訟請(qǐng)求合法有據(jù)，法院予以支持。至于具體的租金收益金額。何某收回涉訟房屋日為2016年1月23日（為侵權(quán)結(jié)束日），侵權(quán)起始日從轉(zhuǎn)租之日起算（為2014年2月1日），法院參照市場(chǎng)轉(zhuǎn)租價(jià)與出租價(jià)之間的差額，確定二年的租金收益差額為43，933元。至于何某主張的租金收益差額利息，法院認(rèn)為，二年的租金收益差額已經(jīng)能夠彌補(bǔ)何某的損失，何某主張的該部分訴請(qǐng)法院因此不予支持。

律師說法：能否適用解除租賃合同的例外情形

結(jié)合本案來看，被告公司認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持?！钡囊?guī)定進(jìn)行抗辯，進(jìn)行該司法解釋解決的是轉(zhuǎn)租合同的效力問題，無論何某是否提出異議，均不能以此否認(rèn)哈依公司的侵權(quán)行為，其次，哈依公司也未能舉證證明何某系明知或應(yīng)當(dāng)知道本案的轉(zhuǎn)租情況，故該司法解釋并不適用于本案，哈依公司不能要求適用解除合同的例外情形。

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