案情簡介：自家陽臺封死遭物業(yè)起訴

前不久，嘉興南湖的胡女士購買了一套房子，房子入住時，考慮到安全問題，胡女士對自家陽臺進行了封閉處理。但物業(yè)公司認為，胡女士的封閉裝置為違章設施，便將胡女士起訴至當?shù)胤ㄔ?。庭審時，物業(yè)公司認為，胡女士在購房時曾與其簽訂《前期物業(yè)服務管理協(xié)議》，該協(xié)議要求業(yè)主不得安裝雨棚防盜窗、封閉陽臺、露臺以及搭建其他建筑物及構(gòu)筑物，胡女士違反了當初的約定，要求其拆除陽臺封閉物、恢復原狀。但胡女士說，在裝修過程中發(fā)現(xiàn)，陽臺系通往設備間和保姆間的必經(jīng)之路，若不封閉陽臺，既影響通行安全又不方便，所以才在裝修時封閉了陽臺。對于雙方的說法，法官到胡女士家中進行了實地調(diào)查，到達現(xiàn)場后發(fā)現(xiàn)，業(yè)主改裝的范圍未超越陽臺的專屬區(qū)域。

法院審理：物業(yè)公司訴求被駁回

該案中，《前期物業(yè)服務管理協(xié)議》里的關于禁止封閉陽臺的條款屬于格式條款，該格式條款排除了業(yè)主的主要權(quán)利，應屬無效。其次，涉案陽臺作為附屬房屋主體的特定部分，在構(gòu)造和使用上均具有獨立性，應確定為房屋的專有部分，作為業(yè)主依法享有專有所有權(quán)，有權(quán)對陽臺進行合法的支配、使用，因居住安全之需封閉陽臺，其采用方法未損害其他建筑物區(qū)分所有人的合法權(quán)益，也不屬于法律法規(guī)禁止業(yè)主從事的行為。再次，胡女士對陽臺加以封閉，不可避免地改變了房屋部分外觀，對建筑物和小區(qū)的整體美觀造成一定的影響，但在建筑物和小區(qū)的整體美觀和業(yè)主的居住利益發(fā)生沖突時，業(yè)主基于專有所有權(quán)而享有的居住利益，比建筑物和小區(qū)的整體美觀這樣的表層利益等次更高，也更為重大，應得到優(yōu)先保護。最后，法院駁回了物業(yè)公司的訴求。

律師說法：物業(yè)格式條款的效力如何

《合同法》規(guī)定，格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。由于一方當事人在訂約前已預先制定，相對人并不參加協(xié)商，只能對格式條款表示接受或不接受，使相對人在訂約中處于弱勢地位。為彌補格式條款這一缺陷，《合同法》同時規(guī)定：對格式條款有兩種以上解釋的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。因此在商品房買賣合同中，對格式條款有爭議的，應當作出對房產(chǎn)商不利的解釋。

本案中，《前期物業(yè)服務管理協(xié)議》里的關于禁止封閉陽臺的條款屬于格式條款，該格式條款排除了業(yè)主的主要權(quán)利，應屬無效。故法院判決駁回原告的訴訟請求。

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