商品房買賣涉及金額巨大，購(gòu)買一手新房時(shí)一定要買“五證兩書”齊全的項(xiàng)目，以確保自身權(quán)益得到保障。

一、什么是五證，開(kāi)發(fā)商的五證具體是什么？

五證包括：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國(guó)有土地使用證》《商品房銷售（預(yù)售）許可證》

開(kāi)發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的；未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的?！渡唐贩款A(yù)售許可證》配有鏡框，要求懸掛，其它證書都是存檔用的，沒(méi)有張貼、懸掛的要求。

1、《建筑用地規(guī)劃許可證》

就是建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置、高度、容積率等符合城市規(guī)劃的法律憑證。

2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

就是該建設(shè)工程項(xiàng)目符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

3、《國(guó)有土地使用證》

就是經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

其中，“經(jīng)濟(jì)適用房”用地是《劃撥土地》；“商品房”用地是《出讓土地》。兩種土地性質(zhì)不一樣?！蹲≌玫亍返氖褂闷谙奘?0年，《商業(yè)用地》使用期限是40年、《綜合用地》的使用年限是50年。買房填寫合同時(shí)一定要看實(shí)際使用年限還有多少年。

根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)條款：建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。集體土地和耕地是不容許隨意改變其性質(zhì)、違法出租、買賣和搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。

4、《建設(shè)工程開(kāi)工證》

就是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有《建設(shè)工程開(kāi)工證》的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

沒(méi)有以上“四證”，該項(xiàng)目用地和建筑就是違法的。

5、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》

是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件（如果是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商只須出具竣工備案表）。

沒(méi)有《商品房銷售（預(yù)售）許可證》所填寫的“購(gòu)房合同、內(nèi)部協(xié)議”等都是無(wú)效的。

“五證”中最重要的是國(guó)有土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。商品房銷售（預(yù)售）許可證的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

二、什么是兩書，開(kāi)發(fā)商的兩書具體是什么？

“兩書”是指新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說(shuō)明書》。是開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房者交付房屋時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須提交給購(gòu)房者的文件。購(gòu)房者有權(quán)索要。兩書是在交房時(shí)交給業(yè)主的，沒(méi)有張貼的要求。

以上就是對(duì)開(kāi)發(fā)商的五證兩書的具體內(nèi)容作出的解答。購(gòu)房者在購(gòu)房前務(wù)必注意，只有合法進(jìn)入市場(chǎng)的住宅房，才具有國(guó)家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)。在簽訂購(gòu)房合同之前一定要查驗(yàn)房地產(chǎn)商是否具有合法的售房手續(xù)，各種售房文件、證件（即上述的“五證”和“兩書”）是否完備。必要時(shí)，也可以讓律師陪同看房，這樣可以最大程度地避免購(gòu)買沒(méi)有五證兩書的房屋。