案情簡介：執(zhí)行房產涉及第三人權益，如何確定房產權屬

陳某三次向陸某借款420萬元。陳某無力償還借款本金420萬元和135萬6500元的利息，他們同意抵押向銀行位于西安高新區(qū)的新路，西港國際大廈1樓1單元12603室和12605室的兩套住房（以下簡稱保稅房屋或執(zhí)行債務主體）。2013年3月5日，陸某與陳某簽訂的協(xié)議，陳某在代表陸某同意償還銀行貸款及利息6803493.75元，而陳某將抵債房12159993.75元的價格向陸某支付拖欠陸某貸款本金和利息，銀行貸款的利息補償；協(xié)議還約定由陸某被取消贖回權的房屋轉讓稅。2013年3月11日至22日，宜昌的土地并委托趙俊宇陳羅平局外人占680.349375元，向銀行歸還貸款本息。陳某后來把房子給陸某。2013年4月9日，西安市房地產管理局受理了房屋轉讓債權，陸某還繳納了房屋轉讓稅。等待房產證陸某的期間，A銀行將向吉安市中級人民法院查封的抵債房，和抵押房屋轉讓暫停。陸某認為，陳某將房屋轉讓給陸某償還其債務，陸某已抵押房屋的占有；被取消抵押品贖回權的房屋登記由西安市房地產管理局審批，頒發(fā)房產證；沒收的房屋被貸款擔保糾紛兩被告，法院不得查封、扣押房屋。根據(jù)“房屋登記辦法》第二十條、第二十二條的規(guī)定，在房屋過戶登記的過程來看，沒有法律的情況下，不得注冊，所以債務房應批準以陸某的名義注冊，陸某確認的止贖房屋的所有權。此外，陳某將欠陸某和住房轉讓申請的情況下，房屋過戶手續(xù)，與九江市爭議調解書的銀行同意再次掀起住房轉讓，導致債務房屋成為實施的主體，對實體權利的陸某直接抵債房房子侵權。

法院判決：不享有所有權

法院認為，陸某與被告陳某在2013年3月5日簽訂的協(xié)議，是雙方當事人的真實意圖，不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，具有法律效力。A銀行、陸某和陳某之間存在惡意串通，簽訂“協(xié)議”是虛假的。因為A銀行沒有提供相應的證據(jù)來證明這一點，法院對此表示反對。A銀行還認為，即使“協(xié)議”是真實的，但陸某和陳某簽署的“協(xié)議”沒有咨詢12603號房承租人是否行使優(yōu)先購買權，“協(xié)議”在有效狀態(tài)。法院認為，優(yōu)先購買權應由承租人向法院決定，但承租人至今尚未向法院提出優(yōu)先購買權，因此該協(xié)議已生效?！眳f(xié)議”約定陳某將涉案房屋出售給陸某，轉讓價格為人民幣12159993.75元，5356500元的陳某（420萬元和115萬6500元的利息貸款本金）來抵消一部分購買，剩余的6803493.75元購買，從宜昌直接到府尹陳羅平的貸款本金還款。2012年5月22日，6月1日，6月4日，陳某三次登陸宜昌的借款120萬元、230萬元、70萬元，共計420萬元（約定月利率按3%計算，其中70萬元貸款利息不是由雙方商定），結算，利息為115萬6500元。陸某在2013年3月11日支付158493.75元，陳某，陳羅平2013年3月22日支付200萬元和173萬5000元，已全部支付收購陳某。A銀行、陸某和陳某結算利息超過法定限額，其中70萬元為未約定利息，未計算利息，部分資金不能認定為宜昌支付。法院認為，超過法律規(guī)定的利息不受法律保護，但陳某利息計算方式不提出異議，支付土地宜昌115萬6500元利息，征得他們的同意，這是一個自愿的行為。

律師說法：關于本案法律分析

中華人民共和國房地產法第九條規(guī)定：房地產轉讓，變更設立和登記法消除發(fā)生效力；未經登記，不影響，但法律另有規(guī)定的除外。2013年4月9日，西安市房地產交易管理中心是宜昌為土地轉讓申請受理，也就是說，只有在申請與受理階段的行為，并沒有達到認證和注冊階段，不轉移所有權的土地，不享有所有權的房屋參與。無論是由于查封或其他原因，當事人都無法辦理房屋過戶登記，如果沒有辦理過戶登記，房地產轉讓就沒有法律效力，陳某仍然是房子的主人。因此，不予支持。

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