案情簡(jiǎn)介：二手房交易買方逾期不過(guò)戶違約引糾紛
2016年1月25日，經(jīng)第三人居間，原、被告簽訂房屋買賣合同一份，約定原告購(gòu)買被告位于昆山市開(kāi)發(fā)區(qū)錦華園XX幢XXX室房屋及車庫(kù)，合同總價(jià)530000元，合同生效之日起50日內(nèi)原告將首付款160000元支付被告，定金在付款時(shí)沖抵，雙方于2016年3月15日前辦理過(guò)戶手續(xù)，余款370000元由原告辦理貸款手續(xù)，同時(shí)合同還約定，任何一方未按照約定全面履行自己的義務(wù)，逾期超過(guò)45個(gè)工作日，守約方有權(quán)單方解除合同，違約方應(yīng)向守約方支付總房款的20%作為違約金，同時(shí)違約方應(yīng)向第三人交納房屋成交總價(jià)2%的服務(wù)費(fèi)。合同簽訂當(dāng)日，原告依約支付被告定金20000元，此后，原告多次催促被告、第三人要求支付首付款并辦理過(guò)戶手續(xù)，但被告均置之不理，故起訴至法院。原告余某向本院提出訴訟請(qǐng)求：一、解除原告與被告簽訂的房屋買賣合同。二、被告支付違約金106000元。三、被告返還定金20000元。四、被告向第三人支付服務(wù)費(fèi)10600元。五、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。被告唐某辯稱，同意原告的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求；對(duì)于定金部分，因定金在第三人處，不應(yīng)由其返還；中介費(fèi)、訴訟費(fèi)由原告承擔(dān)。原告稱被告違約，被告從未表示過(guò)不愿意出售涉案房屋，合同第四條約定任何一方未按合同約定履行義務(wù)，逾期超過(guò)45個(gè)工作日，守約方有權(quán)單獨(dú)解除合同，但是因被告房產(chǎn)證遺失需補(bǔ)辦，故而向第三人說(shuō)明3月15日無(wú)法過(guò)戶，并解釋了原因。我方在4月28日拿到補(bǔ)辦好房產(chǎn)證，支付逾期違約金需自3月15日后的45個(gè)工作日，即5月17日之后，守約方有權(quán)提出解除合同，并支付違約金。本案原告在4月初就起訴要求解除合同并承擔(dān)違約金，依據(jù)規(guī)定，原告存在違約，故被告不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金，同時(shí)保留向原告主張總價(jià)款20%違約金的權(quán)利。
法院判決：違約方依約償還守約方損失
一、原告余某與被告唐某簽訂的《房屋買賣合同》于2016年5月24日解除。
二、被告唐某于本判決生效后十日內(nèi)返還原告余某定金20000元。
三、被告唐某于本判決生效后十日內(nèi)支付原告余某違約金106000元。
四、駁回原告余某的其他訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)9100元，由原告余某負(fù)擔(dān)100元，被告唐某負(fù)擔(dān)9000元，此款原告余某已預(yù)交，由被告唐某于本判決生效后十日內(nèi)直接支付原告余某。
律師說(shuō)法：合同解除及違約金計(jì)算方法
《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。第九十三條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。所以按照合同規(guī)定以及原告主張，合同依法解除。第九十六條規(guī)定：當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。本案中，被告對(duì)合同解除提出異議，但是并未在異議期間提出協(xié)助原告辦理過(guò)戶手續(xù)，也未就何時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，鑒于此，被告違約行為仍繼續(xù)，原告據(jù)此依約提出解除合同條件成就。第九十七條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。關(guān)于定金返還問(wèn)題。原告依約支付了20000元定金，根據(jù)合同約定，定金可以抵充首付款，可視為該筆費(fèi)用為預(yù)付款，雖定金存放在第三人處，但根據(jù)被告出具的收據(jù)顯示，應(yīng)視為被告已收到該筆款項(xiàng)，被告應(yīng)予返還。第一百一十四條第三款規(guī)定：當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。第一百一十六條之規(guī)定：第一百一十六條當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。因被告原因未能在約定時(shí)間辦理過(guò)戶手續(xù)，根據(jù)約定，一方違約逾期超過(guò)45個(gè)工作日，守約方有權(quán)提出解除合同，違約方應(yīng)向守約方支付總房款的20%作為違約金。
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