案情簡(jiǎn)介：擅自轉(zhuǎn)租店屋引糾紛

2010年3月15日，黃某將自己的一間店面房租給了徐某開(kāi)早餐店，雙方約定租期為3年，自2010年3月15日起至2013年3月15日止，租金每年3.5萬(wàn)元，每年的3月15日一次性付清一年的租金。因生意不景氣，20011年3月16日，在黃某不知情的情況下，徐某與余某簽訂了一份房屋租賃合同，徐某將承租的店面轉(zhuǎn)租給了余某經(jīng)營(yíng)茶葉生意，雙方約定：租期自2011年3月16日起至2013年3月15日止，租金9萬(wàn)元，租金訂立協(xié)議時(shí)一次性付清，租期結(jié)束店面自然收回，并約定未經(jīng)徐某同意余某不能轉(zhuǎn)租。雙方未到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案。2011年12月，余某的茶葉生意門(mén)庭冷落，便找到徐某協(xié)商解除租賃合同并要求退回余下的租金，徐某不同意。余某無(wú)奈，遂以徐某轉(zhuǎn)租店面未經(jīng)房主黃某同意，徐某無(wú)權(quán)出租房屋，且房屋租賃合同未到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案，其與徐某簽訂的合同無(wú)效為由，向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院確認(rèn)其與徐某房屋租賃合同無(wú)效，并要求徐某退還已支付租金9萬(wàn)元。

法院審理：轉(zhuǎn)租合同應(yīng)為有效合同

徐某與余某訂立的店面轉(zhuǎn)租合同，沒(méi)有違反我國(guó)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，依法應(yīng)予保護(hù)。故，法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。

律師說(shuō)法：擅自轉(zhuǎn)租是否導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同必然無(wú)效

我國(guó)《合同法》第五十二條對(duì)合同無(wú)效作了明確具體的規(guī)定：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。而本案中轉(zhuǎn)租合同是雙方在平等自愿的前提下訂立的，明顯不具有我國(guó)《合同法》第五十二條中第（一）至（四）的規(guī)定。那么是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定呢？

我國(guó)《合同法》第二百二十四條的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。該條是否說(shuō)明承租人就無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租呢？法律如此規(guī)定其本意是為了保護(hù)出租人的利益的情況下，賦予出租人享有解除合同選擇權(quán)。為了防止承租人在未經(jīng)出租人同意的情況下，利用租賃物轉(zhuǎn)租漁利，攪亂市場(chǎng)價(jià)格；也為了防止承租人利用租賃物進(jìn)行非法活動(dòng)，損害社會(huì)公共利益。訂立租賃合同轉(zhuǎn)移的是租賃物的占有、使用和收益權(quán)，承租人取得租賃物的目的也是為了使用、收益，所以在當(dāng)事人沒(méi)有特別約定的情況下，承租人依租賃合同取得租賃物后，有使用和收益的權(quán)利，出租人不得進(jìn)行不當(dāng)干涉。所以承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租，是取得收益的一種方法，也是在租賃合同目的范圍內(nèi)應(yīng)有的權(quán)利，不應(yīng)該加以否定。也許有人會(huì)認(rèn)為:如果第三人對(duì)租賃物造成了損害，則不利于對(duì)出租人的利益保護(hù)。這種擔(dān)心完全沒(méi)有必要，因?yàn)樵诔鲎馊伺c承租人之間，承租人和第三人之間分別有合同關(guān)系，根據(jù)合同相對(duì)性原則，當(dāng)?shù)谌藢?duì)標(biāo)的物造成損害時(shí)，由第三人向承租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，再由承租人向出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。這種情況，與承租人自己使用租賃物造成其毀損從而向出租人承擔(dān)責(zé)任的情形并無(wú)實(shí)質(zhì)性的區(qū)別。況且，承租人對(duì)租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，只是占有、使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，對(duì)出租人的所有權(quán)并不產(chǎn)生任何影響。而由于轉(zhuǎn)租，能使第三人更好地利用租賃物，更大地發(fā)揮租賃物的價(jià)值。既然轉(zhuǎn)租在法理上可行，于實(shí)踐上有利，我們還有何理由否定他呢？所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)為出租人與承租人在未對(duì)租賃物是否可經(jīng)轉(zhuǎn)租時(shí)，承租人未經(jīng)出租人同意對(duì)租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，并不屬于無(wú)權(quán)處分，而是正當(dāng)行使收益權(quán)，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)為有效合同，僅出租人才享有解除其與承租人租賃合同權(quán)利。只有出租人與承租人已經(jīng)明確約定承租期內(nèi)承租人不能轉(zhuǎn)租時(shí)，承租人對(duì)租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，本質(zhì)上為惡意，屬違約行為，才屬于無(wú)權(quán)處分行為，出租人不予追認(rèn)，轉(zhuǎn)租合同才為無(wú)效合同。

對(duì)于我國(guó)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無(wú)效。我國(guó)《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。同時(shí)我國(guó)最高人民法院關(guān)于對(duì)《合同法》的解釋?zhuān)ǘ?duì)合同效力的認(rèn)定上規(guī)定為以法律和行政法規(guī)為依據(jù)。因建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》屬?lài)?guó)務(wù)院部門(mén)規(guī)章，其性質(zhì)是行政管理行為，而不是司法行為。所以未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為并不必然無(wú)效。

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