案情簡介：合伙租賃中經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變引糾紛

2007年1月，原告曾某、汪某與第三人郭某合伙購買重慶市奉節(jié)縣永安鎮(zhèn)人民廣場架空步行街1幢2-2號(hào)商業(yè)用房（次年11月三人取得房屋產(chǎn)權(quán)）。2007年3月18日，原告曾某、汪某、第三人郭某與被告謝某、易某簽訂《門市租賃合同》，合同約定：二原告和第三人將其架空步行街1幢2-2號(hào)商業(yè)用房租與被告謝某、易某，租期10年，第一年租金14萬元，以后每年遞增6%，租期內(nèi)未經(jīng)二原告和第三人郭某同意轉(zhuǎn)租的按違約處理。該商業(yè)用房自2007年4月23日交付給被告謝某、易某使用起，原告曾某、汪某應(yīng)分得的房租費(fèi)一直由第三人郭某統(tǒng)一領(lǐng)取后給付。被告謝某、易某將承租之房用于合伙開辦天福樓飯店，謝某、易某系顯名股東，郭某系隱名股東。2007年9月，因天福樓飯店需要將工商營業(yè)執(zhí)照辦理在第三人李某（被告謝某之女）名下，即由第三人郭某出面與李某簽訂了一份并不實(shí)際履行的《門市租賃合同》。天福樓開業(yè)后，李某、謝某、易某、郭某簽訂《天福樓經(jīng)營承包合同》，約定由李某承包經(jīng)營天福樓飯店。同年12月30日，謝某、易某、郭某簽訂《天福樓股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定易某將部分股份轉(zhuǎn)讓給謝某，其余股份轉(zhuǎn)讓給郭某，但實(shí)際上由郭某、易某對郭某持有的天福樓股份各享有50%的權(quán)益，至今謝某、郭某仍為天福樓顯名股東，易某為隱名股東。至原告起訴時(shí)，各方當(dāng)事人均按合同約定全面履行了義務(wù)并享受了權(quán)利。原告曾某、汪某起訴認(rèn)為，被告謝某、易某與第三人郭某、李某惡意串通，未經(jīng)原告同意即以承包形式將商業(yè)用房以年租金40.3萬元轉(zhuǎn)租給李某經(jīng)營飯店，其轉(zhuǎn)租行為無效，請求判令解除曾某、汪某、郭某與謝某、易某2007年3月18日簽訂的《門市租賃合同》，并由二被告及郭某返還商業(yè)用房。被告謝某、易某和第三人李某辯稱，天福樓并非轉(zhuǎn)租而是改變經(jīng)營方式，請求駁回二原告的訴訟請求。第三人郭某辯稱，我既是出租房屋的產(chǎn)權(quán)人之一，也是天福樓的股東之一，房屋實(shí)際由李某經(jīng)營，租金一直是由我領(lǐng)取后分給二原告的。不存在惡意串通，請求法院依法判決。

法院審理：轉(zhuǎn)租行為不成立被駁回

奉節(jié)縣人民法院審理認(rèn)為，原告曾某、汪某、第三人郭某與被告人謝某、易某于2007年3月18日簽訂的《門市租賃合同》，合法有效，各方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。謝某與李某系母女關(guān)系，謝某、易某將承租門面房以謝某女兒李某的名義辦理工商營業(yè)執(zhí)照，并承包經(jīng)營，現(xiàn)謝某、易某、郭某仍系天福樓飯店的合伙人，享受合伙人權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。因此，天福樓飯店只是在經(jīng)營過程中經(jīng)營方式按合伙人的意愿發(fā)生了改變，并非原告所訴的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包行為。并且郭某既是出租門面房的產(chǎn)權(quán)人之一，又是天福樓的合伙人，對天福樓內(nèi)部經(jīng)營方式的變化是明知的，出租門面的租金每年都是郭某統(tǒng)一領(lǐng)取后分發(fā)給其他產(chǎn)權(quán)人，說明郭某與二原告有充分的聯(lián)系，天福樓飯店的營業(yè)執(zhí)照2007年9月就以李某的名義辦理，由于營業(yè)執(zhí)照懸掛于營業(yè)場所，對外應(yīng)有公示的作用，應(yīng)視為二原告應(yīng)當(dāng)知道。故原告要求解除租賃合同之請求，既不符合合同法的相關(guān)規(guī)定，也不符合雙方約定的解除條件，故其主張本院不予支持。至于租金的高低，因是基于當(dāng)事人簽約時(shí)對市場行情的主觀判斷，屬于經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，不屬于法院調(diào)整范圍。遂判決：駁回原告曾某、汪某及第三郭某的訴訟請求。

律師說法：經(jīng)營方式的改變是否構(gòu)成擅自轉(zhuǎn)租違約

合同法第二百二十四條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！北究钪匀绱艘?guī)定，立法主旨在于：承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租租賃物，直接破壞了出租人對承租人的信任，直接損害了出租人對租賃物的所有權(quán)或處分權(quán)，造成多層次的租賃物占有關(guān)系，增加了出租人要求返還租賃物的難度。因而法律規(guī)定，一旦出現(xiàn)這種情況，即賦予出租人的合同解除權(quán)，以保障其物權(quán)利益。而本案的情況，不屬于該款規(guī)定之情形。

首先，商業(yè)用房的所有權(quán)人曾某、汪某、郭某通過合同形式將房屋出租給謝某、易某經(jīng)營，一經(jīng)簽約，合同生效，租賃關(guān)系合法成立。本案之合法租賃關(guān)系雙方均予認(rèn)同，并無異議，因而各方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)并享受權(quán)利。

其次，被告謝某、易某承租之后，具有獨(dú)立自主選擇或改變經(jīng)營方式的權(quán)利，他人包括出租人均無權(quán)干涉。被告謝某、易某承租后，根據(jù)經(jīng)營狀況，合伙人共同議定以謝某之女李某名義辦理工商營業(yè)執(zhí)照，承包天福樓飯店，合伙人以收取承包費(fèi)的方式坐享其成。這屬于共同合伙人內(nèi)部租賃經(jīng)營方式的正常變化，既未改變租賃經(jīng)營性質(zhì)，又提高了租賃經(jīng)營效益，于租賃雙方均有益無害。

再次，本案即使按原告所訴被告擅自轉(zhuǎn)租成立，同樣不符合合同法第二百二十四條第二款之情形。這是因?yàn)椋阂环矫?，該款?guī)定“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租”與本案不相符。本案中李某承包若視為轉(zhuǎn)租的話，是經(jīng)過租賃物共有人同意的，因?yàn)楣臣仁翘旄前l(fā)包人之一，又是天福樓所有權(quán)人之一。天福樓無論視為發(fā)包性質(zhì)還是轉(zhuǎn)租性質(zhì)，郭某均是決策人之一。另一方面，盡管天福樓所有權(quán)人曾某、汪某、郭某出租天福樓的《門市租賃合同》中約定，租賃期內(nèi)未經(jīng)曾、汪、郭三人同意轉(zhuǎn)包的按違約處理，但作為承租人的謝某、易某明知郭某兼具合伙人和出租人雙重身傷，因而有理由相信郭對曾、汪二原告具有代理權(quán)。這從理論上同樣可以推斷擅自轉(zhuǎn)租的理解不能成立。

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