案情簡介：口頭與書面約定不符，應(yīng)如何判斷真實性

2016年5月1日，買家王某和吉某小兩口與賣家叢某簽訂房屋買賣合同、支付定金，并約定“批貸后3個工作日內(nèi)”支付首付款。雙方還約定，買受人逾期付款超過15日的，出賣人有權(quán)解除合同。王某、吉某二人于6月29日拿到批貸函，但未按照書面合同如期支付首付款。2016年7月27日，叢某向王某、吉某二人發(fā)出《解除合同通知書》。王某、吉某遂將叢某訴至法院，請求叢某繼續(xù)履行合同。叢某以王某、吉某未按期付首付款構(gòu)成違約為由提出反訴，要求解除雙方之間的房屋買賣合同。

法院判決：不享有合同解除權(quán)

王某、吉某稱，夫婦二人購買了100萬元的銀行理財產(chǎn)品，該產(chǎn)品于2016年7月29日到期，遂二人與叢某進(jìn)行口頭約定，7月30日支付首付款，并佐以證人證言。此外，二人還表示，因稅務(wù)機(jī)關(guān)升級系統(tǒng)問題，中介建議雙方提前繳稅以完成原定交易，故2016年7月14日，王某夫婦就辦理了繳稅手續(xù)，當(dāng)時叢某也予以了配合。對此，叢某則認(rèn)為，之所以會同意辦理繳稅，是因為如果產(chǎn)生20%差額個人所得稅，則可依據(jù)雙方協(xié)議，三方自動解除合同。經(jīng)審理認(rèn)為，綜合案情及證人證言，雙方當(dāng)事人就口頭約定的首付款支付日期達(dá)成一致，雙方不應(yīng)再參考書面合同內(nèi)容，即叢某不享有合同解除權(quán)，遂判決雙方繼續(xù)履行合同。

律師說法：關(guān)于約定解除權(quán)的問題

首付款的支付時間是房屋買賣合同中的重大事項，僅憑口頭約定，在雙方產(chǎn)生爭議之時，難以令人采信。如果雙方曾就首付款的支付日期等重大事項通過口頭約定的形式變更了書面約定，作為理性的當(dāng)事人，在明知已經(jīng)簽訂書面協(xié)議的前提下，理應(yīng)簽訂補充協(xié)議進(jìn)行變更，或采取其他書面形式就變更事項進(jìn)行確認(rèn)，否則應(yīng)承擔(dān)未盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)的不利后果。對于合同不能繼續(xù)履行的后續(xù)問題，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以另訴。本案爭議焦點在于王某、吉某是否存在延期支付首付款以及叢某是否享有約定解除權(quán)的問題。對于首付款是否以口頭約定為7月30日的問題，僅有證人證言予以佐證，但因證人與案件存在利害關(guān)系，故證人證言的證明力不足。二人所稱的100萬元銀行理財產(chǎn)品以及因稅務(wù)系統(tǒng)問題，導(dǎo)致二人提前辦理繳稅和貸款手續(xù)等證據(jù)，均無法證明買賣雙方之間口頭變更了首付款的支付時間。故應(yīng)視為首付款的支付時間未變更，仍為書面約定的“批貸后的三個工作日內(nèi)”。由于雙方均認(rèn)可批貸日期是7月6日，故應(yīng)在2016年7月11日前支付首付款。其次，對于約定解除權(quán)問題，王某、吉某二人未按書面合同約定在“批貸后的3個工作日內(nèi)”支付首付款，且逾期超過15天，已構(gòu)成根本違約，因而叢某有權(quán)在2016年7月27日行使約定解除權(quán)，不繼續(xù)履行雙方的合同。

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