案情簡介：購房者有房產(chǎn)證卻沒有房子
原告連某于2011年從案外人謝某處購得上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號X室房屋，后案外人謝某一直未履行交房義務(wù)，故原告于2012年7月5日訴至法院，要求案外人謝某履行交房義務(wù)，在審理過程中，法院依法追加被告臧某共同參加訴訟，被告主張原告與案外人謝某所簽訂的房屋買賣合同無效，后未獲支持。原告已合法取得系爭房屋，現(xiàn)被告仍居住在系爭房屋中，嚴重侵犯了原告作為物權(quán)人對物權(quán)正常權(quán)利的行使，故要求被告立即遷出上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號X室房屋。原告連某對其主張?zhí)峁┝巳缦伦C據(jù)材料：民事判決書1份證明其訴爭房屋法院判決屬原告所有。上海市房地產(chǎn)登記簿1份，證明所爭房屋的產(chǎn)權(quán)登記為原告。被告臧某辯稱：上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號X室房屋屬被告所有，被告未出售訴爭房屋，被告與案外人謝某之間的買賣關(guān)系屬無效，故不同意原告連某的訴求。但被告臧某對原告連某提供證據(jù)的真實性均無異議。后一審法院判決：被告臧某于判決生效之日起二個月內(nèi)遷出上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號X室房屋。后被告不服向市人民法院提起上訴。
法院判決：有房產(chǎn)證房子也不是你的
市中院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項，于2014年3月13日作出如下判決：
一、撤銷上海市浦東新區(qū)人民法院一審民事判決；
二、駁回連某要求臧樹林遷出上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號X室房屋的訴訟請求。
本判決為終審判決。
律師說法：產(chǎn)權(quán)交易需謹防無權(quán)處分
本案的爭議焦點在于，當(dāng)所有權(quán)與占有權(quán)能發(fā)生分離的情況下，買受人是否可以其為房屋所有權(quán)人基于返還原物請求權(quán)要求房屋內(nèi)的實際占有人遷出。本案中生效判決已確認案外人李某以被告臧某代理人身份與案外人謝某就訴爭房屋所簽訂的買賣合同無效，即第一手的房屋買賣并非原始產(chǎn)權(quán)人臧某之真實意思表示，該買賣合同對臧樹林自始不發(fā)生法律效力，其從2008年8月起居住在訴爭房屋內(nèi)，并占有、使用該房屋至今具有合法依據(jù)，故產(chǎn)權(quán)人連某無權(quán)在其從未從出售方謝某處獲得房屋實際控制權(quán)的情況下，徑行要求實際占用人臧某遷出。
財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。侵占國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)返還財產(chǎn)，不能返還財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)折價賠償。在第二手的房屋買賣交易中，被上訴人連某與案外人謝某簽訂了房屋的房地產(chǎn)買賣合同并支付了相應(yīng)對價，該買賣合同已經(jīng)生效判決確認為有效合同，故對連某與謝某均具有法律約束力，雙方均應(yīng)依合同之約定履行相應(yīng)義務(wù)。鑒于此，連某對該房屋的權(quán)利應(yīng)通過該房地產(chǎn)買賣合同的履行（包括房屋的權(quán)利交付以及實物交付)來實現(xiàn)。本案中，雖然連某已于2012年4月5日取得了房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，完成了房屋的權(quán)利交付，但其自始未曾取得過房屋的占有、使用權(quán)。對此，連某應(yīng)依據(jù)其與案外人謝某簽訂的房地產(chǎn)買賣合同之約定基于債權(quán)請求權(quán)向合同相對方主張權(quán)利。結(jié)合本案來看，由于第一手的買賣合同已被確認為無效，案外人謝某自始至終沒有合法取得過系爭房屋而客觀上無法向連某履行交付房屋的義務(wù)，故連某應(yīng)向謝某主張因無法交付房屋導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的違約責(zé)任。
簽訂房屋買賣合同后出賣方應(yīng)向買受人履行權(quán)利與實物的雙重交付．在買受方已取得房屋產(chǎn)權(quán)而未實際占有的情況下．其僅僅基于物權(quán)請求權(quán)要求有權(quán)占有人遷出，法院應(yīng)作慎重審查。若占有人對房屋的占有具有合法性、正當(dāng)性，買受方應(yīng)以合同相對方為被告提起債權(quán)給付之訴．要求對方履行交付房屋的義務(wù)或在房屋客觀上無法交付的情況下承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
相關(guān)房產(chǎn)咨詢，請找法邦網(wǎng)專業(yè)房產(chǎn)律師！
