案情簡(jiǎn)介：賣房人因貸款新政無力置換新房,訴求解除前售房合同被駁回

馮某與鄧某簽訂房屋買賣合同，合同履行過程中，馮某以政府出臺(tái)“9.30新政”導(dǎo)致賣房換購目的無法實(shí)現(xiàn)為由，通知鄧某解除合同。鄧某訴至法院要求馮某繼續(xù)履行合同并支付違約金等費(fèi)用，馮某反訴要求解除合同。鄧某訴至法院，要求繼續(xù)履行合同、賠償違約金及損失，并同意愿意支付全部購房款。馮某認(rèn)為因中國人民銀行發(fā)布“9.30”新政，貸款比例發(fā)生變化，導(dǎo)致其出售訴爭(zhēng)房屋購買別墅的目的無法實(shí)現(xiàn)，反訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同已解除。

法院判決：駁回原告的訴訟請(qǐng)求

法院經(jīng)審理查明，“9.30新政”系國家為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的政策，該政策的出臺(tái)直接影響買房人購房時(shí)需要負(fù)擔(dān)的首付款比例，但并不對(duì)房屋出售人能否出售房屋產(chǎn)生影響。馮某認(rèn)為新政出臺(tái)屬于情勢(shì)變更導(dǎo)致協(xié)議無法繼續(xù)履行，以此為由拒絕履行合同義務(wù)，并要求解除房屋買賣合同及相應(yīng)協(xié)議，該反訴請(qǐng)求既不符合合同約定，也不符合法律規(guī)定，故對(duì)該反訴請(qǐng)求不予支持。現(xiàn)鄧某已通過購房資格審核，按照合同及協(xié)議約定，馮某應(yīng)繼續(xù)履行合同。因馮某拒絕出售房屋后，鄧某未行使合同解除權(quán)，故其不能依據(jù)合同約定要求馮某支付違約金及賠償相應(yīng)費(fèi)用。

律師說法：關(guān)于本案法律分析

具體判斷是否構(gòu)成情勢(shì)變更，應(yīng)以是否導(dǎo)致合同基礎(chǔ)喪失、是否致使合同目的落空、是否造成對(duì)價(jià)關(guān)系障礙作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。本案中，“9.30新政”政策的出臺(tái)并未對(duì)馮某出售房屋構(gòu)成障礙，也并不影響其獲取房價(jià)款的合同目的，并非影響涉案合同成立和履行的重大變化，故“9.30新政”不屬于情勢(shì)變更情形。另外，涉案房屋不屬于不適于強(qiáng)制履行的債務(wù)標(biāo)的。涉案合同中約定的定金條款并非解約定金條款，馮某無權(quán)以雙倍返還定金為代價(jià)解除合同。訴爭(zhēng)房屋非馮某唯一住房。馮某在中介公司居間下，將訴爭(zhēng)房屋賣給鄧某并簽訂房屋買賣合同及相應(yīng)協(xié)議，約定“出賣人拒絕將訴爭(zhēng)房屋出賣給買受人，屬出賣人構(gòu)成根本違約，買受人有權(quán)以書面方式通知解除合同，出賣人還應(yīng)向買受人支付違約金并賠償居間服務(wù)費(fèi)。如因限購政策導(dǎo)致協(xié)議無法繼續(xù)履行的，各方互不承擔(dān)違約責(zé)任?！碑?dāng)天，鄧某給付馮某定金9萬元。2016年9月30日，中國人民銀行發(fā)布通知，對(duì)首套房再啟“認(rèn)貸不認(rèn)房”的界定標(biāo)準(zhǔn)，買房人購買非首套住房時(shí)的首付款比例提高。馮某此后表示不再出售訴爭(zhēng)房屋并書寫了承諾書，載明因“9.30新政”突發(fā)，馮某失去購房資格，所以不再向鄧某出售訴爭(zhēng)房屋。

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