案情簡介：二手房買賣涉嫌虛假

2004年9月，在B房產(chǎn)中介公司的居間服務(wù)下，賣家周某與買家陸某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。同年10月，A銀行與買家陸某簽訂《個(gè)人住房抵押借款合同》，按照約定A銀行發(fā)放貸款21萬元用于購買上述房產(chǎn)，并約定將貸款直接打給B房產(chǎn)中介公司，同時(shí)辦妥了所購房屋抵押登記。此外，銀行還與B房產(chǎn)中介公司簽訂相關(guān)協(xié)議。此后，陸某未按約定還款，A銀行在催收無果情況下，向法院提起訴訟并勝訴，但因陸某無可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，2009年10月法院裁定本次執(zhí)行程序終結(jié)。

2009年3月，周某與陸某發(fā)生糾紛，周某以陸某為被告向法院提起房屋買賣合同糾紛之訴，經(jīng)法院審理，認(rèn)為周某與陸某以房屋買賣合法形式達(dá)到非法套取銀行貸款目的，并無房屋買賣的真實(shí)意思，因此判定該房屋買賣合同無效。但因周某與陸某并無可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，造成執(zhí)行程序再次終結(jié)。

此后，2010年1月，A銀行以B房產(chǎn)中介公司與原、被告之間簽訂的相關(guān)合作協(xié)議約定條款不合法為由，向法院提起訴訟，要求該房產(chǎn)中介公司對(duì)本案損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

法院判決：中介公司承擔(dān)賠償責(zé)任

法院審理認(rèn)為，銀行與房產(chǎn)中介公司簽訂的《個(gè)人房屋貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議書》、《業(yè)務(wù)合作補(bǔ)充協(xié)議》，系原、被告雙方真實(shí)意思的表示，明確雙方在貸款業(yè)務(wù)過程中的權(quán)利義務(wù)，對(duì)原、被告雙方均有約束力。但經(jīng)法院審查，被告房產(chǎn)中介未按約定履行自身義務(wù)，擅自將銀行貸款支付給買家陸某，而非賣家周某，即房屋中介公司沒有履行首付款和借款人的貸款用途用于支付購房款的約定，過錯(cuò)明顯。

因此，本案所涉房屋買賣合同雖已生效，但被法院裁定為無效，那么，被告房產(chǎn)中介公司未能履行約定，保證本案房屋買賣的真實(shí)性與合法性。原告依據(jù)約定要求被告承擔(dān)貸款損失及生效案件訴訟費(fèi)的損失，合法有據(jù)，應(yīng)予以支持。法院最終判定B房產(chǎn)中介公司承擔(dān)本案民事賠償責(zé)任。

律師說法：房屋買賣虛假銀行如何追責(zé)

根據(jù)我國《合同法》第60條第一款：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù);第107條還規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

本案中，銀行與房產(chǎn)中介公司的協(xié)議約定：“中介公司為購房者辦理房屋買賣手續(xù)，簽訂購房合同，保證房屋買賣真實(shí)性、有效性和合法性，否則將對(duì)由此造成的原告損失承擔(dān)賠償責(zé)任”;協(xié)議還約定“中介公司應(yīng)保證預(yù)收的首付款和借款人的貸款用于支付購房款。”但在本案中，房產(chǎn)中介公司卻將買家陸某從A銀行得到的購房貸款支付給陸某個(gè)人，而非賣家周某，違反了相關(guān)協(xié)議約定。

在以往類似案例的司法實(shí)踐中，房產(chǎn)中介公司雖向貸款銀行保證其居間服務(wù)的房屋買賣合法、真實(shí)，并承諾承擔(dān)虛假買賣的賠償責(zé)任，但實(shí)際操作中只要房產(chǎn)抵押登記成功，貸款銀行取得他項(xiàng)權(quán)證，那么貸款銀行再要求房產(chǎn)中介承擔(dān)責(zé)任，法院通常會(huì)駁回訴請(qǐng)。理由是貸款銀行對(duì)房屋買賣的真實(shí)與否同樣負(fù)有審查責(zé)任，且貸款銀行可通過行使抵押權(quán)來實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。而本案銀行勝訴關(guān)鍵是，銀行以房產(chǎn)中介公司的違法行為，造成此購房合同涉嫌虛假買賣，最終導(dǎo)致A 銀行行使抵押權(quán)經(jīng)法院執(zhí)行受阻為由提起訴訟。同時(shí)，B 房產(chǎn)中介公司將購房款支付給買家而非賣家，違背交易常規(guī)，更違反了其向A 銀行做出的協(xié)議保證，這是法院判決其承擔(dān)賠償責(zé)任的依據(jù)所在。

另外，律師提醒在開展二手房按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)，由于房產(chǎn)中介只有促成成交，才有傭金收入，這就為房產(chǎn)中介參與二手房虛假買賣提供了動(dòng)力。為防范此類風(fēng)險(xiǎn)，銀行與房產(chǎn)中介簽訂協(xié)議時(shí)，對(duì)房產(chǎn)中介的行為做出約定和限制是極其必要的。與此同時(shí)，自身也應(yīng)對(duì)二手房交易的真實(shí)性作調(diào)查，以杜絕虛假交易發(fā)生。當(dāng)二手房按揭貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行除了應(yīng)向借款人本身進(jìn)行催收外，還要對(duì)二手房交易各環(huán)節(jié)參與者進(jìn)行查證，這既為查找風(fēng)險(xiǎn)原因奠定基礎(chǔ)，也為風(fēng)險(xiǎn)化解拓寬渠道。本案中A銀行通過對(duì)B房產(chǎn)中介公司在二手房交易過程中每個(gè)細(xì)節(jié)的查證和質(zhì)證，最終發(fā)現(xiàn)B房產(chǎn)中介公司在購房款支付上存在的過錯(cuò)，成功追責(zé)，為銀行同類型案件維權(quán)拓寬了思路、增添了化解貸款風(fēng)險(xiǎn)的手段。

以上就是二手房買賣涉嫌虛假，銀行該如何追責(zé)的案例介紹，希望能幫您解決您的問題。對(duì)司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛如果需要走訴訟程序，建議最好事先咨詢房產(chǎn)方面的專家律師，以少走彎路，更好地解決自己所面臨的問題。