案情簡介：出賣抵押房買賣合同引糾紛

洛陽某房地產公司將其開發(fā)的一套房屋賣與李某并辦理了過戶，李某將該房屋向銀行抵押。后該房地產公司向仲裁機構申請仲裁其與李某簽訂的《商品房購銷合同》無效，并獲支持。2014年初，該房地產公司又與張先生簽訂《商品房購銷合同》將該房屋賣與張先生，并交予張先生實際占有使用。四個月后張先生被法院通知騰房，因該房屋要被拍賣，原因是李某此前將該房屋向銀行抵押，銀行起訴李某償還借款并請求確認抵押權。銀行獲支持后，向法院申請查封并執(zhí)行。于是張先生向法院提起訴訟。

法院審理：出賣抵押房買賣合同不沖突

法院審理后，認定該房地產公司在與張先生進行房屋買賣時未通知抵押權人及告知買受人，根據《物權法》及《擔保法》規(guī)定，并不必然導致買賣合同無效，而是可由買受人根據其意愿選擇行使滌除權取得房屋繼續(xù)履行合同，或者請求撤銷、解除合同。張先生要求解除合同，賠償損失應予支持。

律師說法：出賣抵押房合同的效力如何

出賣人轉讓已經抵押的房屋，應告知買受人，在未告知買受人的情況下，合同無效還是有效，不能一概而論。根據《物權法》第15條的規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。該規(guī)定確定了不動產物權變動的原因與結果要相區(qū)分，即物權轉讓行為不能成就，并不必然導致物權轉讓合同無效。

關于抵押合同與買賣合同的相互關系，二者并不一定相互沖突，在已經抵押登記的情況下只要買受人愿意接受已經抵押的房產，抵押合同有效，買賣合同亦可有效，但在未登記的情況下抵押權人不得對抗已辦理過戶登記的買受人。

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