驚了！新房窗戶竟是畫的

黑龍江電視臺“新聞夜航”微信公眾號消息：今年3月份李艷韜買了一套期房，因為當(dāng)時房子還沒蓋完，所以他是通過沙盤選的房。當(dāng)時李艷韜買了小區(qū)3號樓的一套房子。

沙盤上顯示有窗戶，樓房的窗戶卻是畫上去的，這樣的反差讓李艷韜無法接受。李艷韜說，窗子畫得水平?jīng)]得說，跟真的一樣，可心里總覺得別扭。因為以后住進(jìn)去，樓梯間沒有窗戶采光就會受到影響，會非常暗，心情也會大打折扣。

夜航記者幫忙聯(lián)系了開發(fā)單位，設(shè)計部經(jīng)理楊東國向記者展示了3號樓的設(shè)計施工圖紙。那么李艷韜買房時看到的沙盤，為什么和實際情況有不同呢？楊經(jīng)理說，沙盤是早于施工圖做的，所以有些地方和施工圖稍微有一些出入。

一般情況下，開發(fā)商在開發(fā)樓盤時，事先會出一個效果圖，沙盤就是在效果圖的基礎(chǔ)上制作的。但是在正式施工建設(shè)時，需要由環(huán)保、消防、規(guī)劃等各部門審批，形成一個設(shè)計施工圖。

設(shè)計施工圖一般比效果圖形成的晚，所以在個別地方確實會存在差別。大家購買房屋時，除了看沙盤以外，還要多與售樓人員咨詢細(xì)節(jié)。弄清沙盤與實際情況的區(qū)別再做出選擇。

采光權(quán)受損該如何維權(quán)

如果李先生的新房采光權(quán)受損該如何維權(quán)呢？

1、開發(fā)商采光權(quán)違約的實務(wù)認(rèn)定

如果開發(fā)商所給予的房屋采光權(quán)低于國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，無論開發(fā)商是否明確承諾均屬于違反法律規(guī)定，除業(yè)主明確認(rèn)可外，開發(fā)商均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是對于開發(fā)商承諾給予高于國家標(biāo)準(zhǔn)之上的采光權(quán)而實際未達(dá)到約定要求的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但實務(wù)中為規(guī)避法律責(zé)任，房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會在合同中就房產(chǎn)采光問題做特別詳細(xì)的約定。但是其為了吸引客戶購買有時會在廣告中就此類事項做大量宣傳。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！钡顷P(guān)于“具體明確”的法律認(rèn)定仍然屬于法官自由裁量權(quán)的范圍，尤其對于介乎左右之間的措辭，訴訟對于維權(quán)者本身就存在敗訴風(fēng)險。

2、開發(fā)商欺詐問題的實務(wù)認(rèn)定

開發(fā)商故意隱瞞房屋所處位置的規(guī)劃或虛構(gòu)了某些影響房屋購買的重要因素以騙取購買者簽署房屋買賣合同的屬于因欺詐而訂立的合同，在合同法上屬于可變更可撤銷的合同。但是應(yīng)當(dāng)注意具有撤銷權(quán)的業(yè)主自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，合同撤銷權(quán)自動消滅。業(yè)主如果要證明開發(fā)商存在采光權(quán)欺詐，應(yīng)當(dāng)就開發(fā)商明知所處規(guī)劃區(qū)的涉案房屋采光會受到影響而故意隱瞞這一事實或虛構(gòu)采光權(quán)無影響的事實。

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