驚了！新房窗戶竟是畫的

黑龍江電視臺“新聞夜航”微信公眾號消息：今年3月份李艷韜買了一套期房，因為當時房子還沒蓋完，所以他是通過沙盤選的房。當時李艷韜買了小區(qū)3號樓的一套房子。

沙盤上顯示有窗戶，樓房的窗戶卻是畫上去的，這樣的反差讓李艷韜無法接受。李艷韜說，窗子畫得水平?jīng)]得說，跟真的一樣，可心里總覺得別扭。因為以后住進去，樓梯間沒有窗戶采光就會受到影響，會非常暗，心情也會大打折扣。

夜航記者幫忙聯(lián)系了開發(fā)單位，設計部經(jīng)理楊東國向記者展示了3號樓的設計施工圖紙。那么李艷韜買房時看到的沙盤，為什么和實際情況有不同呢？楊經(jīng)理說，沙盤是早于施工圖做的，所以有些地方和施工圖稍微有一些出入。

一般情況下，開發(fā)商在開發(fā)樓盤時，事先會出一個效果圖，沙盤就是在效果圖的基礎上制作的。但是在正式施工建設時，需要由環(huán)保、消防、規(guī)劃等各部門審批，形成一個設計施工圖。

設計施工圖一般比效果圖形成的晚，所以在個別地方確實會存在差別。大家購買房屋時，除了看沙盤以外，還要多與售樓人員咨詢細節(jié)。弄清沙盤與實際情況的區(qū)別再做出選擇。

采光權受損該如何維權

如果李先生的新房采光權受損該如何維權呢？

1、開發(fā)商采光權違約的實務認定

如果開發(fā)商所給予的房屋采光權低于國家規(guī)定標準，無論開發(fā)商是否明確承諾均屬于違反法律規(guī)定，除業(yè)主明確認可外，開發(fā)商均應當承擔違約責任。但是對于開發(fā)商承諾給予高于國家標準之上的采光權而實際未達到約定要求的，開發(fā)商應承擔違約責任。但實務中為規(guī)避法律責任，房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會在合同中就房產(chǎn)采光問題做特別詳細的約定。但是其為了吸引客戶購買有時會在廣告中就此類事項做大量宣傳。

根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！钡顷P于“具體明確”的法律認定仍然屬于法官自由裁量權的范圍，尤其對于介乎左右之間的措辭，訴訟對于維權者本身就存在敗訴風險。

2、開發(fā)商欺詐問題的實務認定

開發(fā)商故意隱瞞房屋所處位置的規(guī)劃或虛構了某些影響房屋購買的重要因素以騙取購買者簽署房屋買賣合同的屬于因欺詐而訂立的合同，在合同法上屬于可變更可撤銷的合同。但是應當注意具有撤銷權的業(yè)主自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權的，合同撤銷權自動消滅。業(yè)主如果要證明開發(fā)商存在采光權欺詐，應當就開發(fā)商明知所處規(guī)劃區(qū)的涉案房屋采光會受到影響而故意隱瞞這一事實或虛構采光權無影響的事實。

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